本帖最后由 梁嘉咏 于 2025-5-16 12:40 编辑
中国未来5年房价，股价及汇率走势浅析：政策、周期与国际博弈下的三重逻辑
一、宏观经济浅析：政策托底与结构转型并行基于国家层的四大目标，根据GDP, 失业率, CPI及出口贸易收支平衡情况浅析目前的宏观经济情况： （1）GDP: 2024 年中国GDP增长 5%，基本达成预期目标；25年一季度GDP达 318758 亿元，同比增长 5.4%，增速高于去年全年及一季度水平。 （2）失业率：2024 年全国城镇调查失业率稳中有降，平均值为 5.1%，25年一季度全国城镇调查失业率平均值为 5.3%，就业形势保持基本稳定。 （3）CPI: 2024 年CPI同比上涨 0.2%；25年一季度CPI同比下降 0.1%。鲜菜价格下降 5.9%，粮食价格下降 1.4%，鲜果价格下降 0.1%，猪肉价格上涨 8.1%。整体消费市场运行平稳，物价总体保持稳定。 （4）进出口贸易收支平衡情况：2024 年，国际收支口径的货物贸易顺差 7679 亿美元，较 2023 年增长 29%；25年一季度全球经济增长动能偏弱，但中国进出口保持基本平稳的态势，一季度货物贸易进出口同比增长 1.3%，出口增长 6.9%，显示了中国出口的韧性。 应对上述四点，当前政策框架呈现 “货币宽松 + 财政发力 + 行业精准调控” 特征：（1）24年3次降息，1年期LPR从3.45%下降到3.1%，5年期从4.2%下降到3.6%，拉动投资；（2）央行2024年两次降准释放 2 万亿元流动性，2025年5月15日再次降准，预计带来长期流动性约1万亿元；（3）财政端发行1万亿元超长期特别国债，重点支持设备更新和消费品以旧换新，同时4万亿元专项债聚焦基建补短板。 基于上述宏观经济数据及政策情况，浅析未来我国5年的房价、股价及汇率走势。
二、房价走势：分化加剧与政策博弈下的机会短期（1 年）：政策局部松绑与库存压力并存。2024 年全国商品房销售面积同比下降 12.9%，库存同比增长 10.6%，三四线城市去化周期超 24 个月。但核心城市政策出现边际调整，如杭州、深圳试点现房销售扩大，部分城市首付比例降至 15%。预估核心城市优质资产将率先企稳，而三四线城市由于库存压力仍会面临一定时间的下跌。 中期（3 年）：人口与制度性变量主导分化。城镇化率突破 65% 后，人口流动向长三角、大湾区等城市群集中，一线城市房价或维持温和增长，而东北、中西部部分城市可能出现 “鹤岗化” 现象，仍存在大量 “白菜价” 房产。房产税试点扩大将增加持有成本，抑制投机需求，但初期冲击有限。 长期（5 年）：保障性住房分流与房企转型重塑市场。2024 年现房销售占比达 30.84%，叠加 3000 亿元保障性住房再贷款支持，商品房市场将逐步转向 “商品 + 保障” 双轨制，核心城市房价涨幅可能收窄，房企利润率下降到合理水平。 三、股价走势：政策驱动与产业升级下的机会短期（1 年）：流动性宽松与市场情绪修复共振。根据ValueGo小程序显示25年以来证券化率从62到66%不断提升，政策驱动下估计仍有估值修复空间。央行 8000 亿元资本市场工具打通使用，叠加中国诚通、中国国新两家国有资本运营平台 1800 亿元增持计划，25年年内预估有望推动大盘指数回升至 3500 点。 中期（3 年）：产业升级与注册制改革催生新动能。科创板、创业板对硬科技企业的包容性提升，预计2025年战略性新兴产业市值占比将突破 40%。根据中金测算，人工智能、新能源等赛道未来 3 年复合增速将达 20%。预估这些高速赛道可推动指数在3年内上移至 4000 点。 长期（5 年）：居民财富再配置与国际化提速。参考美国的经验，证券化率每提升 10% 可吸引 10 万亿元增量资金。随着社保、养老金入市比例提高，A 股有望成为全球配置核心资产，若证券化率稳步提高，大盘指数进一步上涨。 四、汇率走势：贸易韧性与政策博弈下的波动短期（1 年）：关税缓和与利差压力交织。中美 2025 年 5 月达成关税协议，91% 的对华关税取消，利好出口企业利润修复，但保留的 10% 关税仍构成不确定性。美联储维持利率在 4.25%-4.5%，而中国央行降准降息，中美 10 年期国债利差倒挂差距仍较大，人民币汇率可能会稍有贬值。 中期（3 年）：经常账户顺差与资本流动再平衡。2024 年中国货物贸易顺差达 7680 亿美元，为汇率提供基本面支撑。随着 “一带一路” 沿线贸易占比提升至 35%，以及跨境人民币结算占比突破 25%，汇率弹性将增强，汇率预估能收窄至 7.0-7.2（疫情前水平）。 长期（5 年）：人民币国际化与全球货币体系重构。数字人民币跨境支付系统（CIPS）覆盖国家增至 100 个，预计 2028 年人民币在全球外汇储备占比将达 8%，希望届时能推动汇率回归 6.8-7.0 均衡区间。 五、结论未来五年，在宏观经济、政策调控及市场预期三大影响因素下，预估我国： （1）房价会在核心城市优质房产及三四线城市过剩房产之间出现两极分化，逐渐回归更符合供需平衡的价格趋势； （2）股价会在短期政策驱动、中期产业升级（科技创新、消费升级）、长期全球资源再分配的作用下，逐步提升； （3）利率，短期内受到利差等影响仍有贬值的可能性，但若中长期通过“一带一路”等维持贸易顺差及提升人民币国际化，则仍有可能恢复10年前的6.8-7.0均衡区间。
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