白领江先生的换房计划

江先生是个收入稳定的白领，他和尹女士两夫妻年收入大约30万，而年支出大约12万。江先生很喜欢他现在的工作，而且公司由于在深圳新成立了办事处，上司推荐江先生到深圳来做经理，江先生认为对自己是一个很好的机会，可以使自己的能力得到很大的提升。他太太尹女士也非常赞成先生由广州调到深圳来工作，为了和先生生活方便点，尹女士已经辞去了广州的工作而在深圳找了一份稳定的工作。两夫妻可谓是集体整装待发，准备好好拼搏几年。
但是一个非常现实的问题就摆在了夫妻二人面前：房子怎么办。江先生目前在广州有一套价值约100万的房子，买房负债一共约30万，其中约15万是属于亲戚的，需要尽快归还，而另外15万是父母支持的，可以慢慢还。由于江先生一家现在已经迁到深圳居住，就将广州的房子租了出去。广东的房子每个月会带来2500元的收入，但是在深圳租房的成本是每月4000元。从这个情况来看，目前江先生的房产带来每月-1500元的负现金流。
由于江先生想在深圳长远发展，于是他和妻子开始商量换房子的事儿，两口子打算卖掉广州的房子，而在深圳买房，结束租房住的混乱生活。我们建议江先生做以下考虑：
1、由于考虑和父母一起居住方便照顾小孩，因此换房的话，一般五口之家对房子的需求为三房以上的中户型房产，大约需要120平方米左右。根据目前深圳的房产均价，我们假设江先生选择1.4万/平方米的房产，那么在深圳购房需要168万元。加上大约5万左右的房产税款以及各项缴费，大约10万左右的装修费用。在深圳购置房产一共约需要现金183万元。
2、从家庭现有的财务资源来看，江先生如果想在深圳买房就必须卖掉广州现有的房产，按现在的市价可套现100万左右，其中需要尽早还债15万，那么家庭能够支付给新购置房产的资金在85万左右。其中除去房屋装修费和各种缴税等费用，能够放在购置新房的首付款即在70万左右。
3、现在购房的贷款利率为7.47%，而根据江先生家庭的年收入情况，一般来说每月房贷不宜超过收入的三分之一才不致给家庭的日常生活造成太大的影响。由于江先生每年收支结余为18万左右，加之换房了每月可节省房租支出1500元，所以我们假设江先生选择每月供款8000元购置新房，经过计算，江先生一家将还款231个月才能负担这套房产。
也即是说，如果家庭现在计划换房，根据我们的分析计算，家庭可以考虑购置每平米1.4万的面积为120平方米的房子，将花70万支付首期款，选择20年的房贷，每月还房贷8000元即可。所以经过测算，家庭的换房计划可行。
但有一点需要注意：换房后，江先生家庭的财务状况将会有一个很大的改变，家庭的资产负债将大幅增加，但家庭的净资产没有太大变化，同时家庭的每月支出会大幅增加。但是鉴于目前家庭每月结余的资金运用程度不够，因此，换房会使家庭的现金结余得到极大的利用，相对来说对家庭的财务资源的利用得到一个有效的改善。