案例分析：年入40万家庭如何理财能买大房子

对于相当一部分家庭来说，房产是最重要的一项家庭资产，由此也牵涉到许多相关的理财问题。在读者给本报的邮件中，有近80%的家庭都面临着小房换大房的困惑。由于买大房后将负担两套房子的贷款，这类家庭即使收入稳定，财务状况也会吃紧。而如果想卖掉原来的房子，也意味着放弃了以租养房以及未来房子升值的收益。为此，他们该如何选择呢？

　　个案

　　北京的魏先生今年34岁，在一家研究院工作，每月除固定收入16000元外，还有津贴4000元，年绩效奖金收入约6万元，年可计提公积金27000元，年收入达到约32万元。单位为他缴纳有养老、医疗、工伤、失业、意外险(交通)，另有一份平安智盈人生终身寿险(万能型)，包括20万寿险保额、20万重疾保额、10万残疾意外、5万意外伤害。

　　妻子王女士今年34岁，是北京某高校老师，年收入5万元，年可计提公积金9000元，合计补贴，年收入达到6万元，拥有养老、医疗、失业、生育险。

　　女儿今年2岁，拥有友邦癌症险，保额15万。

　　夫妇自住住房一套，市价110万，目前尚有贷款13万元，月供5000元；轿车一部，市价14万；投资类资产约10万(股票)，合计总资产134万元。每月基本生活开销为2000元、社交休闲健身2000元、孩子入托费2000元、每年物业水电煤气1万元、年买衣服及其他1万元、保险支出0.74万、汽车费用每年16000元，年合计总支出17.54万元。年结余21.06万元。

　　他们计划为了女儿将来读书再买一套房子，但不知是换房好还是以租养房好。

　　理财目标：

　　1、计划将在5年左右购置中关村附近一套住房，面积100平方米，价格200万元。

　　2、为女儿积蓄教育基金，到高中毕业大约需35万元。

　　3、为两人的退休养老金及早计划。

　　财务诊断

　　魏先生家庭的资产负债表结构严重不合理，需要立即做出调整：

　　流动性资产(现金及活期存款)为0，家庭紧急备用金没有预留出来，遇到家庭突发紧急情况，可能就会造成资金紧缺的尴尬。

　　投资性资产(定期、股票、基金类资产、债券、理财类资产)占总资产比重不到10%，比重偏低，无法为家庭带来高效益。且魏先生家庭投资性资产只有股票，单一的高风险资产会受市场波动影响，加大家庭资产风险。

　　建议：魏先生需要从家庭每月结余中划拨出3-6个月的家庭支入金额，作为家庭紧急备用金专用款，这部分专款可以留存活期，或者投资于货币市场基金，获得较高于活期利息收益的同时，也保持这部分资产的高流动性。

　　魏先生需要提高投资性资产比例，同时也需要对投资性资产的投资方向进行调整，根据魏先生的风险承受力，建立合理资产组合来进行规划。

　　房产规划

　　方案一：卖掉旧房购置新房

　　魏先生夫妇现有自住住房一套，市价110万，目前尚有贷款13万元，月供5000元，剩余贷款13万元将在5年内还清，估计旧房5年后市价为154万(假设房价成长率为7%)。

　　卖掉旧房后，魏先生家庭购置新房的资金缺口为：200万-154万=46万

　　魏先生通过公积金贷款，贷款七成，首付138000万，贷款20年，现行公积金贷款为3.87%(假设此利率为平均利率水平)，魏先生每月还贷本息为：

　　PMT(322000PV，3.87gi，20gn，0FV)=1930元

　　魏先生家庭月缴存住房公积金：27000÷12+9000÷12=3000

　　从公积金账户提取金额来还贷本息，无须额外进行储蓄，剩余的公积金余额可积累用作退休养老金规划使用。

　　积累到退休前，剩余公积金余额为：

　　27000×5+9000×5+(3000-1930)×12×21=449640元
方案二：购置新房，出租旧房

　　200万的资金缺口，贷款七成，首付60万，140万的贷款额中，80万用公积金贷款(北京市公积金贷款上限为80万)，60万用一般贷款，贷款20年，旧房出租租金为每月5000元。

　　公积金贷款20年需要资金：4793×12×20=115000元

　　家庭账户内可提取公积金：135000+45000+3000×12×20=900000元

　　公积金贷款资金缺口为：115000-900000=250000

　　仍需每月进行储蓄：PMT=(250000PV，20gn，3.87gi，0FV)=1497

　　此方案需要补足首付款60万的资金缺口，还需要每月额外储蓄5184元，但把旧房出租的租金结余5000元，在退休后仍给魏先生家庭带来持续稳定现金流，作为养老规划的补充。

　　假设魏先生采取方案一，则继续为魏先生进行家庭规划。

　　养老金计划

　　60岁退休时，测算到80岁，计划每年额外支出为10万元，需要200万元。

　　假设退休后的投资报酬率为4%，魏先生家庭每年支出为10万，折现到魏先生退休前时点并不需要200万，只需要1413393元。也即退休养老金缺口为1413393元。

　　这部分缺口将由变现家庭持有资产股票和公积金账户的累积公积金来实现。

　　此时魏先生家庭现在生息资产股票100000元，经过26年的投资，根据价值投资的原理，如果此只股票具有成长性，假设投资回报率为10%，到魏先生退休时市价为1191818元。

　　积累到退休前，剩余公积金余额为：

　　27000×5+9000×5+(3000-1930)×12×21=449640元

　　这两笔资金合计1191818+449640=1641458>1413393

　　通过这样的规划，魏先生家庭的退休生活不用担忧。

　　教育金规划

　　为女儿积蓄教育基金，5年后为5万元、10年后为5万元、13年后为5万元、16年后为20万元，总支出为35万元。

　　女儿2岁，假设学费成长率为5%，投资报酬率为8%，实质报酬率为3%。

　　教育金需求缺口主要是通过已为女儿购买的保险和基金定投的方法来实现。

　　魏先生为女儿购买了10年期、保额为20万元的保险，在女儿12岁时可取回保额+浮动分红。女儿12岁-18岁的教育金需求现值为213259元，保额和累积红利刚好可以弥补这部分资金缺口。

　　女儿在7岁的教育金需求资金等则可通过基金定投的方法实现，假设基金定投年投资收益率为8%。

　　PMT(50000FV，8gi，0PV，5gn)=680元

　　魏先生只需要从每月储蓄结余中拿出680元进行基金定投即可满足女儿7岁时5万元的教育金需求。

　　资产配置

　　在已经帮助魏先生安排好如何实现家庭理财目标的理财计划后，魏先生家庭的高结余可沉淀成为资产，进行合理的资产配置，一方面改善魏先生家庭的资产结构，一方面让魏先生资产增值保值。

　　金融资产管理计划A：

　　魏先生家庭需要先预留3-6个月家庭支出作为紧急预备金5-9万元(活期或者货币市场基金)，除此之外的资产配置如下：

　　如果魏先生家庭的风险承受能力较低，资产配置以稳健产品为主。

　　金融资产管理计划B：

　　如果魏先生家庭的风险承受能力较高，资产配置以高风险产品为主。

　　魏先生可根据自己的风险承受能力，选择不同的资产组合来为自己家庭资产进行合理规划。