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中国未来房价、股价及汇率的走势分析-彭涛 18212047

中国未来房价、股价及汇率的走势分析


一、房价走势
    中国房价进入了下半阶段。我们已经度过了黄金阶段、白银阶段,下半阶段将是铸铁时代。在铸铁时代,房价不会有大的上浮。过去房价10年10倍的情况,在未来不会再现了。原因在以下方面:
    (一)、供求关系日渐平衡。第一个就是人均现在到了40多平米,有的城市50平米,总之全国的平均值是40多平方。就这个意义而言,当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米,那是特殊家庭富裕了以后的个案。而对比中国,过去从10平方到40平方米的巨大的缺口,这个阶段过去了。以后除非发生战争,房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。中国城市化率现在总体上已经比较高了。今后十来年还会有十多个百分点,差不多还会有2亿人进城,这是确定的。城市化进入后阶段,未来小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人,相当一部分城市的人口不再增加,一部分的城市人口在继续增加,但是增加的数量有限,只有少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。未来中国整个人口扩张的基数、农民进城的整个基数,今后10年数量会大大下降。城市的人口增量在下降,对房屋的需求量下降。
    (二)投资渠道多元化。随着中国经济结构调整,老百姓投资多元化。投资房产不再是唯一重要渠道。
    (三)城市化日渐饱和。城市化进入后阶段,未来小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人,相当一部分城市的人口不再增加,一部分的城市人口在继续增加,但是增加的数量有限,只有少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。未来中国整个人口扩张的基数、农民进城的整个基数,今后10年数量会大大下降。
二、中国股市走势
    股市是经济的晴雨表。中国股市在脱离8年熊市后,单从技术上就有反弹到4000-5000点得机会和可能,如果中国经济结构转型成功,智慧地解决了中美贸易争端,中国科技创新实力增强,求真务实风气发扬,那么中国股市有可能达到8000-10000点。如果解决不了实体经济问题,解决不了股市结构问题,中国的股市发展将令人担忧。
三、人民币汇率走势
    各经济体之间经济运行及政策差异,决定了双边汇率大体走势。然而,无论是经济增长的差异,还是政策环境的不同,都难以解释人民币对美元贬值的现象。一方面,得益于较早较好控制住疫情,中国经济率先恢复,并且受最新出台的政策支持,经济表现可能好于其他主要经济体;另一方面,在非常时期,我国虽加大了政策逆周期调节力度,出台了一些非常举措,但稳健的货币政策取向并没有发生根本性变化,中美利差处于历史较高水平。这表明经济增长、政策周期等趋势性影响因素并非人民币对美元贬值的推手。
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