根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势-20211928-黄元琛

房价：房地产市场已经告别高速增长的白金时代，行业渐入“青铜年华”。据国家统计局数据显示，2021年全国商品房的销售金额达到了十八万亿元，较上一年度增长4.8%。该增长对经济起到了拉动作用，但行业下行并迎来负增长已经成为时代的共识，在“房住不炒”、“三稳预期”、“良性循环”下，整个行业即将进入精细化运用。贵的越来越贵，便宜的会越来越便宜。几个方向预判：1、土地市场整体萧条：尽管2021年末房地产信贷环境边际放松，但市场信心短时间内仍难恢复。2022年土地市场热度将继续下行，加之房地产金融监管环境仍将从紧。企业“钱紧”现状短时间内难以缓解，拿地态度将会更加谨慎，部分没有补货压力的房企会减少拿地或不拿地。2、房价不涨成新常态。根据全国商品房销售面积和销售金额估算，截止至2021年12月31日全国70个大中城市商品房销售均价已下降至9512元/平方米，环比再降0.9%。较2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出现过房价下跌的情况。坚持“房住不炒”主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制下，2022年房价不涨将成新常态。3、城市分化持续加剧，当前评判城市发展前景，除了人口、经济等硬实力外，还有部分软实力指标起到至关重要的作用。对于城市选择，坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的一二三线城市。4、房企“爆雷”此起彼伏：2022年整个行业步入无增长时代，负增长企业数量增加。融资受限的同时，面临较大的偿债压力，房企生存压力巨大。资金链紧张的情况下，行业“爆雷”事件仍将持续。而“爆雷”问题之后，企业公信力下降，进而影响整个行业健康发展与良性循环。

股市：宏观上今年稳增长的决心不会变，但短期变数难以判断，尤其是“鹅乌”矛盾这个黑天鹅事件，给市场如掷一雷，增加了更多的不确定性。未有此黑天鹅事件的前提下笔者认为今年是稳中待涨的行情。虽然市场多数时间震荡起伏，但相较之下会乐观过于去年。然而半路杀出了这么一个黑天鹅，从斗嘴到动手再到西方列国一系列的对俄金融制裁，预期全变了，今年大概率是宽幅震荡持续了。

汇率：截止3月4日，人民币兑美元汇率逼近6.2元时代。在次贷危机、中美贸易摩擦、新冠肺炎疫情危机等重大冲击发生以来，人民币汇率并未出现较大幅度波动，汇率区间始终保持在合理范围内，在出现阶段性升值或贬值的周期中，人民币汇率表现出了更加独立的走势。人民币汇率自身已经逐渐具备了抵御外部各类金融风险和挑战的内在能力，未来在政策预期引导和宏观审慎管理背景下，人民币汇率弹性将持续增强。一是中国疫情防控稳步到位，在中国扩大高水平对外开放的支持下，GDP占比和出口贸易份额大幅提升，国际市场对人民币资产配置、人民币国际支付结算与应用等需求不断走强；二是随着全球范围内数字经济和数字贸易崛起，人民币的供求关系、支付结算模式以及发展路径也将发生新的变化，探索新贸易业态下跨境人民币应用创新更具有前瞻性。