2+分析中国未来房价、股价、汇率的走势+22211131+梁耀

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房价：
在08年金融危机至疫情前，中国房价经历了一段快速上涨的时期。其主要因素包括以下几点：
1.        金融危机后的4万亿大规模经济刺激。
2.        土地财政。各地方政府为了发展，更多地依靠土地财政，从源头上推高土地价格。
3.        配套政策，包括限购及学区制度。限购提高了房产的稀缺性，学区制度则很好地抓住了中国人对子女教育的重视。
4.        城镇化。中国的城镇化率在过去十年经历了快速上涨，从08年的大约45%上升到如今的66%，大量人口向城市集中，推高了城市房产的需求。
5.        投资与投机。随着房价持续上升，很多个人乃至企业参与到房地产投资甚至投机中，对房价的上涨预期又进一步强化了该过程，实现了自我强化循环。
疫情之后，全国大部分地区的房价经历了不同程度的下跌（大城市核心地段未受影响，但也没有过去的快速上涨了），其主要原因是：
1.        经济增长放缓，未来不确定性加强。疫情后中国经济进入明显的放缓期，失业率逐步上升，个人对未来工作和收入的稳定性持不乐观态度。
2.        土地财政发展后续无力。一方面很多政府没有多余的好地段进行土地财政，另一方面土地财政得到的资金多用于基建投资，而中国基建已经发展的十分健全了。
3.        政府和企业的债务危机、信任危机。很多地方政府，尤其是经济较不发达的省份，债台高筑，偿债无力，信任流失。而房地产企业的债务危机，在过去两年内，大家有目共睹。
4.        房地产政策调整。国家连续几年强调住房不炒，防止房地产泡沫进一步加大，对房地产市场起了一定的抑制作用。
对未来房价：
1.        从需求端看：中国人口出生率断崖式下跌；学区制度在尝试废止；大量农民工回流；未来不确定性加强。
2.        从供给端看：非一线城市核心区域，房产过剩；大量房地产企业陷入危机。
3.        从政策端看：目前国家鼓励两头，第一针对刚需及青年人，加强经济适用房和房屋租赁的供给；第二针对改善人群，2024年两会提出房产发展新模式，从高周转、高杠杆、高负债模式转变为高质量、新科技、好服务模式。
综上所述，我认为未来房产：
1.        一二线城市核心区域的改善住房，将配合房产本身质量的提升，进一步上涨。
2.        除此以外区域，房价将经历长期缓慢的下跌。
3.        同时房屋租赁市场将进一步发展。城市也会出配套政策保护房屋租赁者。

股市：
截至2023年底，中国的证券化率大约是55%，从历史经验来看，未来股市上涨的概率很大。自从1990年上交所成立至疫情前，中国是长期处在改革开放后的快速发展时期，GDP的增速普遍在6%以上，但是到疫情时期至今，中国增速明显放缓，未来可能会将GDP稳定在4%-5%。所以从另一个角度来看，中国还未走完一个循环，这个循环应该从中国GDP稳定在较低点开始算起。
另一方面，中国股市目前的发展还不是很健全，很多上市公司急功近利，且欺诈现象时有发生，证监会的处罚也不甚严厉，不排除期间存在上市公司、国资背景券商及其它可能人员的黑幕。同时市场价值投资缺失，喜欢炒概念，一个ppt胜过一个好产品。
综上所述，我认为短期内中国股市还会有较强的波动性，普通散户有较大可能亏损，但长期来看，我相信中国股市制度会进一步完善，更多优质的中国企业会随同股市一起向好发展，如果能在现在发现一些好企业，可以做长期投资。

汇率：
主要讨论人民币兑美元汇率，其受两国的政策影响都较大，尤其受美国政策影响，中国的政策只要是应对汇率波动，实际中主要参考以下几点：
1.        每月第一个周五公布的美国失业率数据。
2.        每月第一个周五公布的美国非农就业数据。
3.        每月中旬公布的CPI数据。
以上三个数据对美联储的货币政策起了很大的导向作用，而美联储的货币政策又对人民币兑美元数据有较大的影响。当然，这并非汇率的唯一影响因素，对美联储加息的预期达成情况、中美两国经济发展尤其是进出口贸易情况，都对汇率有较大影响。
2022年3月以来，美元一直处在加息通道中，而汇率走势如下：

在刚开始的加息通道中，汇率一直上升，即人民币一直对美元贬值，一直到2022年底。之后半年，人民币大幅升值，主要原因是第一美国加息对通胀的抑制未达预期，其后续加息力度未达预期；第二中国疫情后有一波经济复苏，出口大幅增加。从2022年终至今，美国通胀逐渐回归相对正常水平，中国经济后续乏力，汇率又开始一直上升。
考虑到目前美国利息已经处于历史高位，通胀又处于不太高的水平，未来加息空间有限；而中国目前经济还处在缓慢复苏期，也不太理想。两个因素相互对冲，预计未来中短期汇率波动不会太大，应该维持在7±0.2的水平。