买房+理财VS社保 “夹心族”如何养老最“靠谱”

基本情况：张女士43岁，在北京工作。

　　家庭每月税后收入12000元，家庭生活支出在5200元，北京五环外有一处100平米的房产已还清住房按揭贷款。外地一套2000年单位福利房约20万元。目前目前居住在北京市五环外的自住房，现有现金及活期存款100000元；基金及股票6000元；共计10万余元，除去日常开支，每月6800元可作为灵活储蓄。去年由于股市震荡下行略有损失。>>>进答疑专区让专家为您解答吧！

　　理财目标：

　　1、六年后孩子上大学，如果资金充裕的话张女士希望考虑孩子出国留学；

　　2、希望退休后，能有较好的经济和医疗保障；

　　3、再购买一套靠近公园附近，居住条件成熟且便利100平米左右的房产，安享幸福晚年；

　　搜狐理财特约北京东方华尔理财团队答复如下：

　　理财目标分析

　　通过对张女士家庭财务状况的分析，发现其缺乏全面的保险保障，储蓄品种缺少有效的资产升值，而且急需在退休前进行资本积累，满足孩子上学与未来养老住房生活需要。

　　（一）风险管理计划

　　张女士目前家庭收入结构比较单一，收入部分只有工资。

　　首先，张女士应从保障入手，虽然单位已经上了社保，但社保是属于“广覆盖，低保障”其保障力度不足够，还要配置一些商业保险做为补充，利用保险的杠杆原理，规避张女士的重大风险。所以，一份可保终身意外的保险十分必要。越早购买，保费越少，所以及早购买以重大疾病为主险，意外为附险的险种，为自己安排重病、意外方面的保障不失为明智之举。购买方式建议采用分期缴费（20年缴）的方式。（建议配置保险时遵循“双十原则”保费以不超过年收入的10%，保额以收入10倍为宜。根据目前情况应适当配置意外险、重大疾病保险和定期寿险。）

　　（二）储蓄积累计划

　　1.开立储蓄存折，存入1万元左右作为应急资金（应付突发的、出乎预料的费用）。

　　2.设立强储蓄帐户：开立一年期零存整取帐户，月存入2000元。因为储蓄理财意识的培养非常重要，每月的固定存款行为能培养其节约、存款的习惯。但应注意的是，现阶段存款利率较低，不宜做长期储蓄，所以存款以一年期为最佳。另外，这笔钱在每年到期时还可用于支付保险费用。

　　3.调整存款结构：其中之前购买的基金、股票可能由于08年深度套牢，暂时可不做其他安排，随着股市复苏可适当减持，用于教育储蓄。相应，在10万元定期存款中取4万元进行稳健投资，其余6万元可以继续做定期存款，但结构需要调整一下。存单到期后，建议将其分为三部分（各2万元）分别存为一年期、两年期、三年期三张存单。每年一张存单到期时，都转存为三年期存款。这样既保证了资金的流动性，避免提前支取时利息受损，又能享受到三年期较高存款利率，这种存款理财技巧比较适合于张女士这类偏爱低风险的客户。

　　（三）教育支出规划

　　教育规划是当下张女士理财规划中非常重要的一部分。据统计，目前大城市教育费用支出平均占到收入的30%，是一个重要支出项目。张女士希望使自己的孩子事业前景更加光明，希望能出国留学，首当起初也是最为重要的，一定程度上，张女士的孩子可以在今后的社会生活中占领更多主导权。继续深造的教育费用在未来6年后要支出60——100万元不等。（由于到访国家不同，所以教育费用也不尽相同）

　　可以向商业银行申请留学贷款，按照分期的方式还按揭，可以适当减轻平时的生活压力。50%的教育费用通过之前储蓄完成，令50%按照银行分期分阶段贷款，在4——6年内还清，平摊在每月生活成本3000——6000元左右。

　　（四）住房规划

　　住房支出可分为住房消费和住房投资，张女士已有两套自住房产，希望再购买一套靠近公园附近，居住条件成熟且便利100平米左右的房产，安享幸福晚年。购房可以利用借贷杠杆以增加自己资产的流动性，但是一定要保持好负债与收入的比例，我们一般负债与收入比率的临界值是40%，张女士目前考虑的房子总价大约在700000——1200000元左右，根据家庭负债收入比率=月负债/月税后收入计算，张女士总负债额度不能超过4800元/月。

　　我们建议您根据您的家庭收入和支出情况，利用住房公积金购买适合的房子。住房公积金的贷款年限上限为３０年（由于退休的因素，贷款期限以15年为限）。按现在房产总价1000000元左右的一套房产为例，首付款30%，300000元。7成按揭贷款700000元。公积金贷款加商业贷款15年期，月还款6000元左右。相关契税与简单装修费用50000元。张女士购房首次缴费约在350000左右。张女士可以以房养房的方式，出租现有住房，平摊在二次住房贷款按揭上，以减轻还贷压力。

　　（五）投资规划

　　虽然张女士在此次咨询中没有提出投资规划，但现在张女士家庭资产结构过于单一，建议增加主动收入部分，改善收入结构，增加抗风险能力。另外结余可做些金融产品的投资，虽然目前资本市场处于低迷态势，价值缩水大半，但随着中国经济持续向前发展，中国的A股市场必将随之走高，只要长期持有不会有太大问题。

　　如果因为没有理财经验，又没有时间打理自己的财务时，工作又比较繁忙，所以不提倡其进行例如股票、外汇买卖等较为复杂的投资品种。可以选择FOF型理财产品，例如保险公司的投资连接保险，它是一种保险保障与投资于一身的险种。投资连接保险采用“基金中的基金”投资管理模式，客户可以享有几种不同风险特性不同预期收益的投资账户。即能在一定程度上分散购买基金的风险，又有一定的保障功能，弥补养老保障方面的不足。FOF通常会有多个投资账户，不同投资账户的投资方向是不一样的。如成长型账户侧重投资于证券投资基金，证券投资基金（股票型）是对风险进行二次筛选，相当于在基金产品中又筛选了一次，加之机构投资者在基金选择上相对个人投资者具有无可比拟的优势，从而能较好地避免个人投资者在基金投资时的踏空行为。在平衡型账户侧重投资于固定收益类资产为40％－60％；而在安益型账户侧重投资于货币式基金、短期国债、短期企业债、银行存款及其他货币工具。（市场FOF型理财产品颇多，收益与风险不尽相同，建立与相关理财机构的理财规划师为您量身定夺）FOF转换账户一般都是免费的，省去买卖基金的繁琐与交易费用。

　　张女士有子女出国深造、养老，购房等打算，目前楼市还会有进一步下调，以及国家会推出更加适应居住的减税措施，所以暂时希望张女士推迟购房的打算。子女教育、养老保障可以通过灵活储蓄，以及保险产品、定投FOF的方式使资产进行升值。目前最重要的就是要节流，控制非生活必需品的消费，比如娱乐消费和名牌服装的购买。一般来说，有购房打算的家庭每月支出最多不要超过月收入的40%。最好的做法是能够每月列出一个合理的消费计划，按照预算进行，尽量不要超支。利用好房贷、留学教育金等金融工具，是自己的财务更加安全，更加自由。

　　北京东方华尔理财团队、国家理财规划师（ChFP）孔祥健

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