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[其他] 年收入45万元的80后家庭换房理财规划

王先生,36岁,月收入14500元,年终奖35000元,每月生活支出2500元;王太太,32岁,月收入15000元,年终奖30000元,每月生活支出2000元;孩子刚出生,每月生活支出2000元。拥有自有住房2套,一套市值为150万元,有贷款80万元未偿还,每月还款6600元,另一套市值为140万元,有贷款45万元未偿还,每月还款7400元。还购买了一套公寓用于投资,市值42.5万元,每月可收取租金2000元。现金和活期存款1万元,定期存款4.5万元,基金1.2万元,每月理财收入约300元。黄金2.1万元。王先生和王太太有社保,并且购买了商业保险,王先生的保额为20万元,保费由公司负担一部分,自己缴纳的保费为每年2500元,王太太的保额为25万元,保费同样由公司负担一部分,自己缴纳的保费为每年3000元。其他费用支出1年为1万元。家用车2辆,每辆市值10万元,每月用车支出约3500元。王太太希望盘点一下个人的财务情况,并为未来做一份理财规划,满足为孩子18岁筹备50万教育金的需求和换一套120平米房产的需求。

一、        家庭财务状况诊断
从表1的资产负债表来看,王太太的家庭负债占资产的比重为34.6%,表明王太太的家庭财务较安全,风险评级为中等风险。王太太的家庭正处于成长期。这一阶段里,家庭成员的年龄都在增长,最大开支是保健医疗费、学前教育、智力开发费用。同时,随着子女的自理能力增强,父母精力充沛,又积累了一定的工作经验和投资经验,投资能力大大增强。

从王太太家庭目前收入支出情况来看,夫妻两人的月总收入29500元,其中,男方的月收入为14500元,占比45.6%,女方的月收入为15000元,占比47.17%。目前王太太的家庭月总支出为24000元,其中,日常生活支出为6500元,占比27.08%,月房贷还款支出为14000元,占比58.33%。家庭日常支出占月收入比重为20.44%,低于50%,表明王太太的家庭控制开支能力较强,家庭储蓄能力较高。王太太的家庭月房贷还款占月收入的比重为44.03%,超过40%,表明王太太的家庭财务风险较高,未来在利率上升通道中应设法降低财务风险,缓解还款压力。从年节余来看,王太太的家庭每年可节余143100元,留存比例为32.04%,王太太的家庭储蓄能力较好。储蓄能力是未来财富增长的关键。

二、        家庭理财规划
1.应急规划
从表3来看,王太太家庭需要准备123000元的应急准备金。王太太可以将其中的1/6以活期存款方式保留,另外5/6购买货币基金等。       

2.长期保障
从表4来看,王先生的年收入20.9万元,已购商业保险保额为20万元,可保障意外情况发生时1年的收入。如果王先生希望意外情况出现时能保障未来5年的收入,则保险缺口为84.5万元。由于王先生家庭还有房贷,王先生负担房贷的50%,如果考虑意外情况出现时能保障房贷顺利偿还,则保险缺口为125万元左右。如果将保费控制在年收入的10-15%范围内,王先生还可增加18400-28850元的保费来加强长期保障。
王太太的年收入21万元,已购保险保额25万元。保额缺口仍有80万元;考虑意外情况出现时能保障房贷顺利偿还,则保险缺口为142.5万元左右。如果将保费控制在年收入的10-15%范围内,王太太还可增加保费18000-28500元来加强长期保障。

3.子女教育规划
从表5来看,如果每月定投基金1172元,按7%的年收益率测算,则王太太可以为孩子18岁时筹备50万元的教育金。如果考虑学费按3%的**率上涨,则可增加定投金额至1990元。

4.养老规划
从表6来看,王先生和王太太两人每月的生活费用为4500元。由于王先生和王太太年长了4岁,按3%的**率计算,在王先生24年后退休时这笔生活费用将上涨为9148元,在王太太23年后退休时将上涨为8881元。由于王太太先退休,因此以王太太退休时点来测算养老费用,测算结果为266万元。如果这笔费用的50%可以由社保满足,另外50%则需要自己筹备,则王太太家庭每月需要定投1953元。

5.基本规划完成后的收入支出情况
从表7来看,上述基本规划完成后,王太太家庭的月节余为3857元,年节余为38439元,留存比例为8.61%。这说明完成上述基本规划的月财务资源和年财务资源是足够的。

6.换房规划
王太太希望在2年内能换一套120平米的房,改善居住条件。由于受限购政策的影响,王太太必须出售手中的一套自住房才行。考虑到房产的地理位置和升值空间,王太太可以将其中的一套140万的自住房出售,扣除贷款45万元以及税费后,约可获得90万元的现金。出售该房产后,贷款减少45万元,每月还款支出减少7400元。王太太家庭手中可动用的投资资产有98.8万元。如果王太太按上述四个基本规划调配了财务资源,则2年左右可筹备的首付款约为130万元。如果新购买的房产只能贷款30%,贷款利率预计为6.15%,则王太太能负担的房价为186万元,按120平米计算,即能负担的买房单价为15553元/平米。上述操作的条件是现在将房产出售,等待2年筹备到130万元首付款时实施。如果现在不出售,则2年内可筹备的首付款仅为112万元,按贷款30%测算,则王太太仅能负担的房价为160万元,按120平米测算,能负担的买房单价约为13333元/平米。

三、家庭理财实施策略
1.对于王太太的家庭来说,需要准备约12万元作为应急资金。其中2万元以活期存款保留,10万元购买货币基金。
2. 王先生的保额可保障意外情况下1年的收入,如果需要保障5年,还可增加18400-28850元的保费来进一步加强长期保障;王太太还可增加18000-28500元的保费来进一步加强长期保障。
3. 王太太家庭可定投基金1990元作为孩子的教育基金。
4. 王太太家庭可定投基金1953元作为养老基金。
5. 王太太如果现在出售一套140万的自住房,未来2年可换购价位为15553元/平米的120平米自住房;如果现在不出售,未来2年仅能换购价位为13333元/平米的120平米的自住房。
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