乱局下如何为养老打算多余房子是出租还是卖？

中年女性理财注重退休养老保障

　　一轮经济的大波动，实际在考验每个人的财富效率。

　　没有过往理财经验的人，看到未来的不确定性更大，也因而希望加入到理财大军；在股市交了学费的投资人，则需要重新审视资产配置，设定更合理的投资组合；而黄金等理财工具也进入了更多人的视线，在任何市况下，总有可以对冲风险的合理手段。东亚银行林志民、易居房产张毅松、御峰理财苏沛丰、建信基金张威威建议投资人：现在已是证券市场相对低位，可以考虑入市投资；黄金也是合适的投资工具；房产投资要考虑投资回报率；而对于保守型的投资人，依然要控制风险，欧元类资产要出局。

　　现在还能买黄金吗？

　　郭先生：从2008年开始，我开始买纸黄金，小赚了一笔。现在我又想继续投资，但是黄金已经接近1000美元1盎司，是否太高？但也有人说全球经济环境还将继续恶化，黄金依然是2009年值得投资的品种。那这个时点适合买黄金吗？如果买的话，我是否可以尝试其他形式？比如，实物黄金（但考虑存储的问题比较麻烦），或者银行也会推出一些和黄金挂钩的产品（但收益一般都不如我自己操作），或者，干脆去买一些黄金类的股票？我也比较犹豫。

　　东亚银行（中国）有限公司副行长林志民：在2008年一片惨淡的全球金融市场中，唯独黄金逆市上升5.8%。然而，面对经济前景难测的牛年，我们应当继续冷静思考，在“乱世”中找寻帮助财富增值的黄金攻略。

　　展望黄金走势首先不能不说美元，因为两者的负相关性高达90%，美元可谓是黄金的典型反向指标。权威机构预测2009年美国的经济增长率为-0.5%，失业率可能从现在的6.7%继续飙升，财政赤字可能达到创纪录的4820亿美元，美联储则干脆将美元引入零利率时代，利差因素令美元承压。这对黄金来说，显然是一个利好。

　　其次，黄金的避险功能还会持续发挥作用。虽然现在金融市场略有稳定，但世界银行预计今年全球经济增速仅为0.9%，全球贸易将出现25年来的首次下滑，降幅可能高达2.1%。在这种情况下，多数企业苦熬寒冬，财报惨淡，市场走势也将比较反复。因此，市场中的避险买盘将成为黄金走强的一个重要动力。

　　其三，黄金的长期供需较为紧张。缘于新增储量匮乏，未来五年全球的黄金生产可能减少10%～15%。黄金再流通也趋于减少，因为在低利率时代，持有黄金所失去的购买固定收益产品的机会成本已微不足道，各国央行卖出黄金意愿大减，去年欧洲各央行只出售了357吨黄金，远低于售金协议下500吨的限额。与此同时，黄金需求稳步上升，2008年相比2007年增长了18%。从地区上看，新兴市场的需求快速增长，抵消了美国和欧洲的黄金需求减少。

　　综上所述，牛年的黄金投资仍大有可为。在投资策略上，则需充分考虑入市时机和入市方式。鉴于目前金价已反弹不少且波动剧烈，笔者认为，等待金价充分回调或按自己可承受的风险程度逐步入市，胜算更大。预计今年金价主要的波动区间在700～1000美元/盎司，投资者可在此区间低端吸纳，逢高获利了结。长期来看，金价则必须在有效突破1000美元后方能打开上升空间。投资方式方面，宜选择实金、纸黄金或黄金ETF，而非黄金类股票，以免受到股市及金价的波动影响。

　　经济不景气，多余的房子卖还是不卖？

　　Tom：我现在没有家庭以及子女的负累，喜欢买房产，觉得收租稳妥。一处自住，在浦东世纪公园附近。一处给父母住，还有三处房子，一处在昆山，一处在中远两湾城，还有一处靠近中山公园附近的老公房。除父母以及昆山的房子无房贷外，其余三处都要还房贷，每月大概两万左右。两湾城和中山公园的房子每月可有9000元的房租收入，昆山的房子打算装修一下也租出去。本来还可以，但近来股市不好，多少也赔了一点，经济也相对比较困难，不知道接下来会不会有更大的问题出现，万一周转出现问题，就怕很麻烦。所以想卖掉一处房子，但房价好像又在跌，卖有点舍不得，不卖又怕继续跌，万一真需要钱卖不掉就麻烦了。而且卖哪一处也是问题，要是升值空间大的卖掉可不划算了。

　　想问一下，我该怎么处理？卖不卖？卖哪里？什么时候卖？

　　易居房地产研究院分析师张毅松：我们说是否出售的时机，在现在的形式下，并不能按照“我绝对值赚了多少”来判断，而是应该“我拿多少钱赚了多少”的利润率来衡量，所以只要你的房子赚了钱，且上升空间不是太大的情况下，可以考虑出售。

　　在选择出售房子的情况下，分析一下，首先是看两湾城和中山公园的房子，此两处出租情况可以保证，租金收益比较稳妥，但是上升空间有限，（Tom没有说清楚是各有9000还是合计才9000）。昆山的房子如果是在昆山市区，租金也是比较稳妥的，且也具有较大的上升空间（视具体位置判断）。

　　那么综上，有以下几个处理方式：

　　*视还贷、租金比率淘汰出中山及中远中的一套房子进行出售，还贷高而租金低的进行出售。

　　*在还贷、租金率比较合适且可以接受的情况下，出售昆山的房子，一是装修费需要另补，二是昆山的房子的租金收益肯定比较低。

　　*可以考虑与父母合住，目前情况下，并不会对自己的生活造成更多影响，空出来的一套房子用以收租。

　　在出售时机上，四五月份会是很好的时机。

　　退休夫妇经济独立，但怎样理财避免后顾之忧呢？

　　欧阳夫妇：我们是60岁的退休夫妇，子女都已独立，不需经济支持。两人每月有固定的5000元左右退休收入，日常的生活也没有问题，目前我们有150万的5年期定期存款，20万的活期存款，还有20万的欧元存款。我们希望可以在有能力的时候经常出去走一走以前没有去过的地方。再往后，则要考虑到医疗以及请人照顾等生活问题。但现在利息比较低，有人建议我们买基金、买银行产品等等，应该买吗？还有，现在欧洲的样子好像会更糟糕，拿着欧元要不要紧？我们也知道，这是我们养老的钱，必须稳妥一些。

　　香港御峰理财研究员苏沛丰：欧阳夫妇既有固定退休收入，又有为数不少的积蓄，于未来二十多年的退休生活应无太大财政压力。唯需注意医疗开支。

　　可以购买医疗保险，以防生病所带来的意外开支。虽然已达花甲之年，但仍有部份保险公司受保的。注意无需买具储蓄成份的保险。

　　我并不建议继续持有欧元，因为欧元的潜在风险颇大。最近东欧蕴酿金融危机，各国货币大跌，令人担忧部分国家无力偿还外债，评级机构亦纷纷调低东欧诸国的主权信贷评级。中西欧银行是东欧之主要债权人，倘若东欧违约，欧洲银行将严重亏损，甚至危及国家财政及金融体系，连带欧元亦会被抛售。另外，欧元一直存在结构性问题，因欧元区各国经济各具特色，却要统一货币政策，难免出现内部分歧，这情况于金融海啸期间尤其显著，欧元长线实难予以投资者信心。其实长线而言，人民币兑各主要外币仍要升值，换言之，投资外币并无好处。

　　问及现时利息偏低，应否买基金或银行产品，为资金寻求出路。我认为做任何投资前，必须先透彻了解该产品的特性、运作及风险。假如自己并不熟悉金融市场及产品，可向家人及能信任的朋友协助。若仍然不甚了解该产品，很可能是它本身结构复杂，这类产品避之则吉，也不要完全听从销售人员的游说，反而应抱着怀疑的态度求证。

　　那么，欧阳夫妇俩应否将部分资产用作存款以外的投资呢？应该。因为银行存款息率的确偏低，长线未必能追上通胀，损害实质购买力，不妨趁金融资产价格低迷之际，考虑一些有较高回报潜力的投资。不过，读者首要目标是保本及提供稳定收入，而非寻求资本增值，因此投资策略不应太进取，可保留大部分积蓄于银行收息，只动用不多于20%积蓄投资股票及基金。

　　建议可投资A股，首选大型龙头高息股，同时提供长线增值潜力及稳定股息收入。另外，亦可投资环球天然资源基金，因为当环球经济重上轨道，对资源需求回升，供求紧张的因素料将推动资源价格急涨。

　　家庭主妇想为子女做定投计划，现在的市况合适吗？

　　Lucy：我是34岁的家庭主妇，有一个4岁的女儿，以及刚出生2个月的小儿子。丈夫的年薪60万左右，但我们有两处房贷，每月要还掉1.5万元左右。另外，我们在2008年初大约买了100万左右的股票基金，并通过外资银行买了大约30万左右的海外能源类基金理财产品，现在都亏了不少。我本来打算通过投资基金的方式给女儿积累以后的教育、生活费用，儿子出生后，也想通过定投等方式给他做一份计划。但现在看市况，似乎情况会更坏。想请问，我现在应该赎回基金吗？还是趁现在加码买进，平摊成本？现在适合给我的子女做一份定投计划吗？

　　建信基金市场营销部总监张威威：首先，Lucy的资产配置可能存在一个问题。同一个方向的资产过于集中，100万的股票基金和30万的海外基金都和证券市场高度相关，市场好的时候收益会可观，不好的时候，损失会比较严重。因此，大类上应该有个分散，比如配置债券基金、保险、黄金等等。像去年股票基金净值巨额缩水，而债券基金收益可观。资产的过于同向，造成系统性风险太大。

　　至于是否应该赎回，个人意见如下。这次大跌是1929年经济危机以来最严重的一次，现在不能说A股就是底部，也不能确定什么时候全球经济会复苏，但应该是相对底部区域。我个人认为，应该长期操作和短期操作相结合。

　　今年以来，指数已有20%的增长，可以在适当时候赎回一部分，在市场到2000、1900点以下的时候，适当买入，做一些短线、中线的调整，这可能是提高回报率的方式。

　　但从她所购买的产品属性来说，也不适合频繁的短期操作。在大周期内有短期操作是可以，但不能特别频繁，因为毕竟费用比较高。

　　全球经济情况何时能出现反转谁也不知道，但从长远看时机不错，可以在相对低位买入，进行产品布局。20%～30%的仓位是适宜的。但建议Lucy的产品配置中增加一些抵御风险的资产，这对熨平收益波动比较好。

　　定投最核心的意义，是烫平风险，平均收益。长远看，定投也是强迫你养成投资理财习惯的方式。因此，拿出一部分收入进行定投是合适的。至于投入的资金，要看现金流的用途分配，如果现金充裕可以多一些。另外看自己的风险厌恶水平。但原则是，对自己生活没有太多影响。定投还是建议投资股票型基金。

　　海外市场，正面临最差的时刻。如果现在将海外投资的部分出局，账面亏损会成为实际亏损，而在这个时间点，应该也是一个相对底部区域。因此，建议等一段时间，市场有所复苏后再考虑。

投资有道作者：高振