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2+根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势+21211600+黄玉玲

1、对中国未来房价的看法
结论:未来房价整体走高的概率不大,核心地段核心位置有上涨可能,其余房产大幅增值可能性不大。

理由:
(1)经济疲软,房价虚高,生育成本给居民造成较大负担。
2021年上半年,我国居民负债率达到了65%,国际普遍认为,这个数值的极限在70%。
有数据显示,中国城镇居民在1998年收支结余的18.9%用于买房,到2008年,这一数据变成了56.7%,而在2018年,这一数据是93.9%,到了2019年6月,这一数据是110.8%,这意味着维持生存的基本开支都难了,中国消费者几乎全部的资金都用于买房了。
此外,随着新生儿出生率下降,中国人购房刚需呈断崖式下跌。80、90后作为伴随城镇化成长的一代逐渐完成买房、结婚、生子任务,但生育数量明显不及上一代,中国差不多已经走过了房产的需求期,因此目前过量的房产后续难以有足够的人口来维持增长。
(2)二次房改、保障性租赁房建设等政策给房市稳定提供坚实后盾。
我国楼市保持高度发展趋势达到24年(从1998-2022),不得不说,房地产为经济、城市化作出过巨大贡献。然而房价并不会一直保持高速上涨,早2008年,就有学者、专家发现商品房一家独大所带来的问题,开始提出“二次房改”,希望改变楼市现状,根据住建部公布的数据显示,未来3年(到2025年),全国计划建设筹集保障性租赁住房达到870万套,累计投资超过30000亿元,可解决全国2600万人住房困难问题,其中一线城市新增体量相对较大,四个一线新增保障性租赁住房量占比达到40%-45%,可以看出,“十四五”期间才是保障性租赁住房快速推动时期,由于保障性租赁住房门槛、成本均有所降低,
对于新建商品房、二手房、个人房东而言,意味着住房需求再次被分蛋糕。除了加快保障性租赁住房建设以外,商品房的金融性仍受到金融管控政策(三线四档)影响,根据监管方要求,针对试点房企“三道红线”指标要求在2023年6月底之前全部达标,2023年底之前所有房企全面达标,从2022年房企的三道红线变化可以看出,虽有一定好转,但距离达标要求仍有一定差距,也就是说,未达到“三道红线”指标的房企,未来三年的日子都不会好过(融资受限)。


因此,房产再度整体上涨概率不大。投资关注一线城市核心地段的核心位置还有部分上涨空间,其余城市的房价能跑过**就不错了。


2、对中国未来股价的看法

结论: 股市进入慢牛状态,选准细分赛道才能获得高额回报。

理由:
中国居民历来两大投资出口——房产和股市。当房产的流动性逐步减弱,剩余的资金将会投入到股市当中。资金(投资)需要出口,当房产无法成为有效增值出口的时候,股市就会是承接资金入场的水池。前提是,经济逐渐修复,居民储蓄逐渐增长。
从时间上看,中国股市还是相对比较年轻;从操作上看中国股市属于投机市,同时股市波动幅度比较大,大约是51.1%,远远高于世界主要股市,股市换手率比较高,
从政策上看,中国的股市属于政策市,发展和运行中的问题都是通过政府干扰进行解决,不能很好依靠市场自身运行规律解决。目前股市还存在很多问题,比如发展会出现过渡性繁荣,产生大量股市泡沫,泡沫挤压会导致股市迅速萎缩。另一个股市发展持续低迷,价值被低估,股市会长时间难以走向正常轨道。
根据今年的GDP增速和房产资金逐步投入到股市上来看,股市整体应该还是进入到牛市状态,应该是慢牛的过程,同时要谨慎选择行业细分赛道,看好芯片(已经萎缩一年多了,应该会逐步修复)、新能源、高端制造等行业。


3、对中国未来汇率的看法

结论:汇率还是会依据美元走势预期为基础,大幅升值的可能性不大。

理由:
由于经济复苏不明朗,美欧等国酝酿量化宽松货币政策,美元对世界主要货币汇率持续走弱,以美国为首的发达国家认为,中国因人民币汇率收到低估而在对外贸易中占据不正当竞争优势,人民币面临较大的外部升值压力,但仍有温和上涨空间。
3月初至今,在岸人民币兑美元已下跌超500点,离岸人民币兑美元已下跌超600点。3月第二周以来,人民币兑美元汇率转而走低。3月7日-3月11日,A股北上资金净流出超360亿。风险情绪主导了人民币汇率本波的短期波动。“跨境资金流动”扰动汇率并非首次,自2015年“811”汇率改革以来,权益市场中,北上资金曾出现过5次快速净流出。其中,在2018年10月、2020年3月与2020年8月三次的外资净流出中,随着市场担忧缓,人民币转贬为跌。但在2015年10月与2019年3月的两次北上资金外流期间,人民币汇率快速贬值,在资金企稳后人民币仍延续贬值态势。
多位业内人士表明,后续跨境资金流出的趋势主要将取决于具体措施的落实,与市场信心的最终恢复。中期看,随着外部冲击的弱化,人民币汇率将重归基本面驱动。
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