2+未来房价、股价、汇率的走势+22211102+黄肖

黄肖

未来房价、股价、汇率的走势
一、房价的走势：
S.W.Decarlo(1997)指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等,他认为其中供求是最重要的因素。
在中国，房产除了是刚性需求的生活消费品外,还具有投资品的作用。我认为影响中国房价的关键因素有4个：国家政策（土地政策，货币政策等），经济形势，人口趋势，就业水平。
先说结论：我认为未来几年整体房价还会持续上涨的，但具体到各个区域，各个省份，各个城市会有较大差异，甚至不少城市房价会断崖式下降。
2016年12月，在中央经济工作会议上，第一次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2018年两会正式提出“房住不炒”，自此，房地产行业政策进入密集调整期，但视乎全国整体房价依然在稳步提升，原因何在呢？
从过去20年的情况来看，全国住宅商品房的均价一直在稳步提升，以下为2002年到2021年全国房价走势情况（数据来源：国家统计局）

首先，中国GDP增速虽然有所下滑，但依然维持在5%左右的增速，新增量相当客观，预计未来10-20年，中国GDP总量可以超过美国。以下为近20年的GDP增长情况来看（数据来源：国家统计局）：

   2024年GDP目标增长已经公布，5%左右，国内不少专家预测未来几年GDP增长应该都会在5%左右，GDP增长是房价增长的基础。
其次，人口数量对房价的影响至关重要，虽然最近几年媒体都在焦虑中国新增人口下滑的情况，但假设年轻人买房的平均年龄在27岁到30岁，那么以2024年作为基础倒推，应该是1994年到1997年出生的人口，基数都在2000万左右，这是一个不可忽略的点。

再有，就业人数直接决定人民是否有钱购买房子，过去十年中国城镇失业率都在4%以内，处于可控制范围内。

最后，城镇化率和物价也是影响房价的重要因素。大量的人口持续涌入城镇，会带来大量的新增住房需求，2023年中国城镇化率为66.16%，预计2035年增长到75%-80%，新增4亿城镇人口，另外如果土地、人工、原材料价格都在上涨，那么房子整体成本肯定也是上涨的。（数据来源：国家统计局）


二、股价的趋势
大盘股价的涨跌是由多个因素共同决定的，主要包括宏观经济因素、政策因素、公司基本面、资金面、行业状况、国际国内经济形势以及投资者情绪等。以下为2010年到2020年中国股市的涨幅情况。

从数据来看，中国股市变化波动不大，一直在3000点左右徘徊，甚至2024年初下降到2700点。但随着经济的整体恢复，新质生产力以后将逐步成为主要生产力，高科技技术、高科技产业、高科技企业不断突破内外部瓶颈，更多优质公司将会进入中国股市，为中国股市的提升起到重要作用。
2024年，2月7日，**中央、国务院决定，任命吴清同志为中国证券监督管理委员会主席，一些监管政策已经出台，一些违规的企业收到了处罚，陆续后面还有更多政策进行完善。相信随着政策的不断优化和完善，股票市场的环境会进一步净化。
三、汇率的趋势
先说结论：从长期看汇率会上升，但是上涨的幅度和节点不确定性较大。
影响人民币汇率的因素有2个方面，**因素：美元强弱，及背后美联储降息节奏和时点；内部因素：中国经济的发展以及人民币国际化程度。
最近美联储已经连续多轮降息，根据目前各方面的情况来看，2024年是美国大选之年，各方面因素变动较大，但降息的可能性依然很大，因此会对人民币汇率产生积极影响，但中国2024年五年期LPR已经下探到4%之内，从多方面口径来看，还会小范围稳步调整，因此有一些对冲，但是影响不大。
预计中国GDP总额将会在2035年到2050年左右超过美国，成为全国第一大经济体，经济的增长是支撑人民币汇率上涨的重要支柱。
2023年12月23日，环球同业银行金融电讯协会（SWIFT）公布了11月份全球主流货币的国际货币支付占比排行榜。人民币份额4.61%，超过日本成为全球第四大货币,仅次于美元、欧元和英镑，从各方面的情况来看，有理由相信人民币国际化份额会进一步扩大。对于人民币汇率的提升也是重要影响因素。