2+分析中国未来房价、股价、汇率的走势+22211167+孟令希

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1，关于房地产市场的趋势
     房地产的发展与国计民生是紧密结合在一起的，因此，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生角度看，还是维护金融安全角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展。但是由于近年房企暴雷不断，老百姓自己的房子也没有什么流动性，大家已经失去了讨论房价的热情。无论是房企还是普通的购房者对整个房地产未来的走势都比较迷茫。
     第一，中国房地产的市场规模
     过去20年，中国房地产业交易总量增长四倍的主要原因有四个方面：城市化、旧城拆迁改造、住房拆旧改造、人均住房面积增加。这些因素在未来几十年将逐渐淡出：城市化率增长放缓至约70%、旧城改造减少、人均住房面积基本稳定。从1998年到2008年，房地产业每年增长约25%，十年翻三番；2008年到2012年，增长约15%，五六年翻一番；2012年到2021年，增长维持6%-7%。
     2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。
    第二，总量萎缩后，中国房地产建设的热点将集中在三大热点地区。
    在过去十年，中国房地产业出现了全民造房运动，但未来不会再出现四面开发的现象，而是将有三个热点地区体现10万亿的建设量：  
    1. 中心城市：除了计划单列市和直辖市省会外的中心城市，将成为房地产发展热点。  
    2. 大都市圈：超级大城市形成的城市圈，城市圈内的中小城市将成为房地产发展热点。  
    3. 城市群：人口在3000万以上的城市为核心，辐射四五百千米的城市群将成为房地产发展热点。  
    这预示着未来房地产发展将更加聚焦于中心城市、大都市圈和城市群，而非四面开发的普遍现象。
    第三，关于房价问题的判断
    未来十年，房价应趋于稳定，房价的平均增长率应低于等于GDP的增长率。具体应取决以下因数
    一是供求关系。房价涨跌首先受供求关系制约，供大于求则跌，供小于求则涨。这是基本的市场规律。
    二是货币供应。房价也是通货现象。流通中的货币如M2过多了，出现货币膨胀了，房子作为不动产自然也会水涨船高；相反，如果出现通货紧缩，房价也会跌。
    三是杠杆率。对居民来说，如果买房时按揭率较高，甚至接近零首付，房价会上涨；如果按揭率下降，房价会跌。对房地产企业来说，资产负债率上升，房价上涨；负债率下降，房价一般会跟着降。
    四是土地供应。一般来说，地价涨，则房价也会跟着涨；地价跌，房价也会跟着跌。
    五是预期因数。房地产既是消费品，也是资本品。人们总是买涨不买跌，预期在很大程度上左右着人们的房地产投资决策。如果人们一致预期房价会涨，人们回去买。同样，如果人们预期房价会跌，人们不会买，房价越跌越不买，直到人们的预期出现分化。
2，关于股票市场的趋势
     李录说过当我们投资一个国家的一家企业时，说到底，我们也是在投资这个国家。我们需要对这个国家有大致的了解。作为投资人，我们的分析要尽量保持客观理性，摒弃任何意识形态及情感带来的偏见，才能让对未来的预测大概率正确。在这些分析之上，我们就可以估测未来5年、10年甚至20年中国经济的增长前景。
     一，经济发展的三个不同阶段：今天中国与西方的位置
      刘易斯拐点是指工业发展到一定规模后，农村剩余劳动人口从过剩转为短缺的转折点。经过刘易斯拐点后，国家进入经济发展的成熟阶段，企业需提高设备投资、工资、工作环境，形成以中产阶级为主的消费社会，进入经济黄金时期。随着工资增长，企业将投资转移到发展中国家，本国劳动收入水平停滞或下降，进入后刘易斯拐点的被追赶阶段。西方国家在70年代进入第三阶段，中国已越过刘易斯拐点，进入成熟经济发展状态。在不同阶段，政府宏观政策作用不同，早期侧重财政政策，后期依赖货币政策，被追赶阶段再转向财政政策。中国处于黄金时代，政府应采取更多货币政策支持私营企业，对经济发展有益。
     二，中国经济的增长潜力
     1. 技术密度与经济增长直接相关，中国高等教育水平和人均GDP表明潜力巨大，工程师红利将推动经济转型。
     2. 城市化率关键，中国城市化率仅55%，计划未来20年每年1%速度城市化，将有3亿新消费者，促进经济可持续增长。
     3. 高储蓄率是优势，中国储蓄率高达45%，支持城市化、建设、制造业升级，资本市场改革关键解决高债务问题。
     三，我们为什么投资中国？
     中国和西方因地理位置的不同走出了不同的发展道路，政府在两种文化中扮演着不同的角色。中国历史上发明政治上的贤能制，领先于欧洲；西方发明经济上的贤能制，带领人类进入现代文明。中国在过去40年发现现代文明精髓，即科技与市场经济结合，凭借独特文化和治理优势。中国经历挫折后，走出刘易斯拐点，进入经济发展黄金期，追赶式增长助推中产阶级消费社会。中国文化和政策或有助避免中等收入陷阱，进入发达国家行列。高科研投入、受教育劳动力、城市化进程、高储蓄投资、稳定政治环境和巨大国内市场等因素推动中国发展。投资者看好中国因龙头企业优势、相对便宜和快速增长。
     整体来看，中国市场发展前景广阔，吸引着投资者的目光。而中国资本市场也要恢复投资功能、财富管理功能。
3，关于汇率市场的趋势
     央行于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点。这次降准主要影响大型银行（存款准备金率为10%）和中型银行（存款准备金率为7%），金融机构的加权平均存款准备金率将从之前的7.4%降至约7.0%。此次降准将释放长期流动性1万亿元。
    投资者期待更积极的政策支持以稳定经济增长。央行表态可能被视为政策模式积极变化，投资者可密切关注更多政策支持的迹象。
    如果政策支持可以稳定经济增长并提振市场信心，降息等进一步放松货币政策可能推动人民币兑美元汇率走强，而非拖累其走弱。尽管人民币兑美元在2024年初可能有所走弱，我们预计年底美元兑人民币汇率可能达到7左右。