一手房二手房买哪个更划算？买房应以到手价为准
发布: 2012-11-17 09:28 | 编辑: L123 | 查看: 1318次
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理财锦囊
在广州市越秀区上班的白领蔡小姐打算在东部板块买套房自住，近日她看了好几套房子，觉得一手房的价格要比二手房高出不少。蔡小姐告诉记者：“一套97平方米的二手房，业主开价78万元，加上中介费和税费，均价每平方米8000元左右，比新房每平方米8400元便宜不少。”
二手房比一手房的价格低，那是不是买二手房就划算呢？业内人士分析，一般情况下，二手房的价格低于一手房，但也会出现一、二手房价倒挂的现象。买二手房不一定就划算。
到手价才是最终价格
长期浸染于房地产行业的许小姐表示，决定房价的因素很多，单纯的价位高低，无法反映出房价的真实水平。比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些，但房价中还包含其他成本，如税费等，这样算下来总价反而比新房高。许小姐认为，不管是选择哪种类型的房子，一定要综合考虑到各种因素，从而计算出最终的“买家到手价”，这样才能做出合理判断。
许小姐表示，为了增加各楼盘之间的可比性，应尽量选择品质相同的楼盘进行比较。决定楼盘品质的因素有很多种，比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量，甚至包括物业管理等，都会影响到其品质。
税费成本是重点
许小姐称，买新房与买二手房，最关键的是税费成本不同。这种情形主要是针对同一个楼盘而言。
从表面上看，不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税，甚至中介佣金等费用全部计入房价中，因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外，还要承担卖家转嫁过来的成本，最终的结果是导致购房成本大增。
所以许小姐建议，在选择房源时，得到对方报价之后，要综合计算各项开支，计算出买方的“到手价”。
当然，具体计算过程中还会涉及不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”，即卖家具体收到的房款、税费等由买家承担，这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的是成交价，税费自理，则其计算过程跟新房类似，只需考虑自身所应承担的税费以及中介佣金等。
一、二手房税费对比
下面我们以金小姐首次购房为例，其在番禺某一小区买一套产权面积120平方米的房子，假设首付三成，需要商业贷款112万元。在房价相同的情况下：
(1)买二手房。房价160万元，贷款112万元，评估价按1万元/平方米(目前该地区的评估价为8000元到1万元/平方米左右)计为120万元，那么，支出是多少？
契税=评估价×1.5%=18000元
营业税+个人所得税=评估价×6.6%=79200元
按利率8.5折计算，112万元贷款20年利息=740000元
买方拿到产权，开始装修前，总计支出：1600000+18000+79200+740000+16000(中介费=房价×1%)=245.32万元。
(2)买一手房。房价也为160万元，贷款112万元，首付48万元(一般两年后交房，两年内无权转让房子，不像买了现房能随时折价套现)。两年后拿到产权，开始装修，那么支出是多少？
契税＝160万元×1.5%=24000元
维修基金＝40元/平方米×120平方米=4800元
管道煤气费+有线电视初装费等相关费用=3500元左右
按利率8.5折计算，112万元贷款20年利息=740000元
买方拿到产权开始装修前，总计支出：160万+24000+4800+3500+740000=237.23万元
提醒：也许大家忘了算一笔账，如果一手房是现房，出租两年，每月租金按3500元计算，两年共收租金84000元，比买期房划算。
特别提醒
莫忽视
土地使用年限
值得注意的是，除了税费之外，还需考虑土地使用成本，这是目前购房者最容易忽视的一个成本。
土地成本包含在房价中，而且是一次性付清，加之购房者对土地使用期限并不是很敏感，所以很多人不大在意。一般情况下，一手房的土地使用权期限通常为70年，如果开发及时，除去开发年限，基本上有67年左右的使用时间。但目前市场上二手房的剩余土地使用权期限平均在60年左右，甚至更少。
虽然在短期内二手房土地使用年限较短的弱点表现得并不是很明显，但在若干年后影响就不一样了。当然，在这里需要提醒的是，对于分多期开发的超级大盘，其土地使用年限完全相同(记者张爱丽)
作者：张爱丽(来源：羊城晚报)
