下半年房价到底涨还是跌 教你六招应对当前楼市
发布: 2009-6-23 13:36 | 编辑: changing | 查看: 1718次
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房价还要涨
文/本刊记者黄罗维
文前提要：近期，火热的楼市又引来了各方关注的目光，房价下一步何去何从也成了时下最为热门的话题。
通过分析我们认为，当前楼市的上涨趋势已经确立，大家更要注意把握政策优惠期带来的购房机会。
市场异动引发悬念
“房价好像又涨了”！随着气温逐渐升高夏天来临，房地产市场的一幕大戏似乎又在徐徐拉开。徐文彬是记者的一位朋友，那天他急急地打电话给记者，说：“我一直有购房的打算，但由于种种原因却迟迟没有下手，但近期我发现很多地方房价又开始上涨了，那现在我究竟该怎么办呢？这下半年的楼市还会涨吗？”对此，记者给了他这样的回答：“目前有种种迹象表明，未来楼市的价格还将继续上涨，如果有购房需求的话，就应该充分把握当前的‘优惠政策’，该出手时就出手。”
的确，在当前的房地产市场，有像徐文彬这样疑惑的购房者并不在少数。记得在2007年的5月，房地产市场同样出现了蠢蠢欲动的迹象，当时本刊通过分析认为，在人民币升值预期的大背景下，接下来楼市价格的快速涨升已无法避免。紧接着在编辑部的组织策划下，一组《股市着凉楼市会上火吗》的文章中也明确指出了房地产市场上涨的趋势。现在两年过去了，当前的房地产市场又出现了种种不寻常的异动，而市场的何去何从又再次引发了大家的悬念。
如果我们留意一下，在刚刚过去的几个月中，房地产市场只能用一个“热”字来形容，市场成交量的大幅上升已经是众所周知的事实，而近一段时间以来，高端住宅市场的突然发力更是刺激了许多人的神经。统计数据显示，4月份深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4个月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%。热销的不只是别墅，易居中国的数据显示，上海的高档公寓近来销售量也大幅激增，其中单价2万元/平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升。5月份前20天，上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米，是2月份总成交量的近3倍。而且热销的场面并非仅限于上述一线城市，温州、杭州、宁波等长三角地区二，三线城市的高端住宅，也出现了热销景象，江浙投资客入市的迹象非常明显。
与此同时，房价的上涨已成了不争的事实。克而瑞（中国）首席研究员陈啸天分析认为，根据目前典型城市的项目价格走势看，成交价格基本都呈现小幅上涨。从项目表现来看，目前部分销售良好的项目已经出现了涨价现象。佑威?房产研究中心近期对沪上200多家在售主流楼盘做了一份调查报告，数据显示，3月份以来，已经陆续有60%的楼盘出现不同程度的上涨，其中近百家楼盘在5月份涨至历史最高价。而这一系列市场的异动，也引发了人们对后市如何进一步演化的更大悬念。
表1 5月全国典型城市商品住宅成交价格表单位：元/平方米
（资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）
表2 5月全国典型城市商品住宅成交量表单位：万平方米
（资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）
多重需求推升市场
面对当前的这波楼市行情，许多购房者还是感到颇为突然，但如果我们细细分析，可以发现政策引发了需求释放，从而有效地推升了市场。在表3销售额和销售面积增长走势图中，我们看到增长率的上一个波峰出现在2007年的三季度，随后就出现了下探的走势，而在2008年四季度达到谷底之后，接下来就出现了强烈反弹。
那么，究竟是什么原因造成了市场成交量出现如此曲折的震荡呢？其实归根到底，政策是这些变化背后最重要的推手。从2008年四季度开始，一系列刺激房地产市场的政策连续推出，从而使购房进入了历史最为“优惠”的阶段。由此大大刺激了投资者的购房欲望，而这一趋势随着时间的推移正在逐波蔓延开来。去年四季度，财政部出台了10项举措拉动内需，其中有关房地产市场的条款堪称力度巨大。而在此之后，一系列地方性政策的推出更加剧了市场的变化。从表5中我们可以看出，近期新出台的地方性政策均主要围绕二套房贷、公积金贷款等购房关键层面，这对购房者来说无疑都是一针针“强心剂”，其效力在近期已慢慢地释放了出来。
表3 2005年一季度~2009年1季度全国商品房销售额和销售面积增长率
（数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统）
表4 2004~2006年重点城市住宅指数走势图
（数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统）
表5 近期部分地方性房地产政策盘点
（资料来源：根据公开资料整理）
如果说政策推动更多还是购房者自住层面需求的话，高端住宅的火爆则暴露了当前市场的另一个推手，那就是人们对未来通胀的预期。在这种预期的作用下，许多有实力的投资者正开始把手中的现金转为不动产，而高端住宅无疑成了他们的首选标的。
克而瑞（中国）首席研究员陈啸天认为，今年一季度广义货币供应量增长了25.5%，金融机构的贷款投放更是达到了4.58万亿元。在此情况下，货币大量流向市场，通胀预期明显增强，由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅。而在易居中国分析师薛建雄看来，流动性突然从紧缺转向过剩，短时间内资金紧缺就转向了流动泛滥，是推动楼市突然间疯狂的主要原因。在近期各大豪宅的热销中，温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。在易居中国近期对客户所作的调研中发现，这批豪宅买家中有部分是海外购房者，并且以中国港、台地区和东南亚华侨为主。通过调查发现，这些地区经济体量都较小，因此其富豪基本上都持有美元。现在，低利率、高通胀预期的美元，对他们的财富形成了巨大的贬值危险。在这种情况下，他们便进入了租金和价格相对平衡，而且有消费力支撑的中国楼市。
上涨趋势已经确立
通过以上分析，我们可以基本得出这样的判断，未来楼市上涨的趋势已经确立。而对于购房者来说，应该充分利用当前政策面上的优惠，适时出手购房，以进一步锁定购房成本。那么，为什么能够得出这样的结论呢？对于这一点，我们可以从以下几个方面来进行说明。
首先，虽然近期中国经济已经出现了回暖的迹象，但有不少宏观经济指标仍然不容乐观。由此我们可以判断，拉动内需刺激经济增长将会是一个长期的过程。在这种情况下，除非房价出现过度上涨，房地产市场政策的主基调在短期内也不会改变，而这一点我们可以从近期相关政策的变化中得到印证。日前，国务院常务会议决定下调商品住房的项目资本金比例，这使得许多房地产企业受益匪浅。一位专家这样打趣道，对开发商而言，信心有了（政策基调向好），腰杆子硬了（口袋中现金多了），底气足了（摸清消费者的底了），凭啥再降价？
第二，虽然有不少专家认为全面通胀还难以出现，但人们对通胀的预期仍难以消退。对此易居中国分析认为，2003年，美国为了应对网络泡沫破灭给经济带来的冲击，采用低利率、高通账的货币政策，结果把地产加金融泡沫吹向了全球。而如今美元再度将利率降到历史低点，且变本加厉地多印美元，使得低利率加高通胀预期的经济新泡沫再度吹起。另外，从目前的趋势看，在接下来的阶段内，我国的货币宽松政策仍然会得到延续，流动性的增加无疑也会加剧人们的通胀预期。
第三，有效供应在短时间内能否增加也是难题。根据中房指数系统的统计，从市场现有存量来看，总体当期供应压力正在缓解。随着2009年春节过后全国楼市成交量的不断回升，而大量的新项目受去年金融危机，开发商资金紧绷影响，工程进度放缓，从而当前的供应也随之放缓，北京、上海、深圳、杭州等多个重点城市可售面积已经连续5个月走跌，使得各城市存量房去化率不断提升，市场销售压力得到有效缓解。比如上海4月份的住宅出清周期已经减少到不足4个月，后市供应不足的问题较为明显。
表6部分城市住宅可售面积一览表单位：万平方米
数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统）
对此，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞认为，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。而在接下来的文章中，我们也采访了各路专家，他们都表达了相类似的观点。
把握优惠购房机会
值得注意的是，近期北京等地的楼市曾一度爆出了高退房率的传闻，这也让许多购房者大惑不解。对此，北京市房地产协会副秘书长陈志出面作出了澄清与解释。他表示，媒体所指的退房总量是按项目销售许可证号统计的总量，包括了2006年至今的所有数量。此外，这些统计的退房数据中还包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别，这样一概而论自然会出现误读。
虽然有关方面进行了澄清，但根据记者的调查，退房的现象仍然存在，而这也从一个侧面反映了许多购房者仍然还处在犹豫状态。其实还是那句老话，楼市的优惠政策往往有阶段性，当前购房者应该注意把握这样的机会，该出手时就出手。当然在具体的购房过程中，盲目追涨也没有必要，而是要更多地留意对相关技巧的运用。其实从近几年楼市的发展态势看，记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点，在这种情况下，房价不断经历上涨、盘整、再上涨的循环。所以犹豫期反而是购房的好时机，而等到了快速上涨阶段，不仅容易因追涨而吃到“高价”，而且也很难买到适合自己的房子。
摩根大通首席经济学家龚方雄日前在一个会议上预测称，二季度楼市将继续保持回暖势头，今年中国房价上涨幅度将达5%~10%，而明年涨幅也将达到10%。他认为，在过去两年里楼市之所以出现短暂的低潮，在于中国政府对房价过快上涨的担忧并一直采取紧缩的政策，由此抑制了部分购买需求，而其中大部分是刚性需求。到今年政府放松信贷和税收政策之后，这部分需求明显释放了出来。而现在正是购房的好时机，如果目前进行投资，两三年后经济复苏，投资者将获得更加丰厚的回报。
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