预测中国房价多半靠运气 到底该买不买房？
发布: 2012-8-09 11:45 | 编辑: 推广大使 | 查看: 4818次
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理财锦囊
Q2 一生需要几套房？
中国人买房历史并不长，在这一点上，也许可以参照美国人的经验。没有确切的数据表明美国人一生需要几套房。根据易居中国研究院企业研究中心总经理周建成的说法，美国一套普通住房会经历6户不同人家，而一套普通房子30年后会因为太旧而被拆掉重建。所以美国一户家庭在一处住房居住的时间大约是5年。
美国的住房情况代表了成熟市场的趋势。不过，中国的状况和美国仍然有些不同。美国人换房速度快于中国，和两个原因有关，一是他们的工作经常变动，二是美国房地产市场金融化程度高，换房比较容易。
而周建成认为，在中国，一对中国工薪家庭夫妇一辈子大概需要买三次房。
第一次，家庭刚刚组建，夫妇俩的资金不多，要满足基本居住需求的面积在50至70平方米。如果为了面积，购买郊区的一手房，那么当孩子到了学龄，教育问题就会凸显出来。因为郊区的教育资源总体不如市区。如果购买市区的二手房，地段和教育问题解决了，孩子出生后则立刻会面临面积太小的问题。大部分人第一次买房后大约3到7年就要换一套90平方米左右的两居室。
因此，第二次买房主要是改善居住条件，包括解决教育需求。
第二次买房后再过6到15年，家庭可能产生第三次换房需求。以夫妇两人25岁结婚计算，这段时间两人的年龄在34岁到47岁之间，是财富积累最快的时期。此时，孩子的小学和初中教育已经基本结束，如果家庭资金宽裕，可以换一套110至140平方米、地段更优或者环境更好的房子。当然，也可以用手头的资金购买一套房产用于投资。所以第三次买房属于享受型或者投资型。
到晚年时，你可能想换到环境更好，或者低楼层的房子里住，由此会产生第四次购房。但是总的来说，普通家庭一辈子买三次房大致能够满足不同阶段的所有居住需要。此外，根据不同家庭的经济状况，你可能还会需要一些度假房或投资房。
Q3 房价为什么这么高？
“房价贵，但是不高。”北京中国房地产业协会首席研究员李战军这么评价被人天天念叨的房价。
影响房价的因素太多了。政策、货币发行量、人们的对房价的预期，这些都会影响房价……这些分析的基础，其实是最简单的经济学原理。
RULE 1：价值决定价格
房价看似由开发商决定，但实际上是市场机制决定的。一个地区的房子能卖多少钱，主要取决于市场。相同品质、同一地段的住宅，价格大致在一个区间内上下波动。而一套房子的成本多少，直接取决于开发商的拿地价格。
一套房子的成本主要由几部分构成：土地成本，动迁、配套成本，建筑成本，各类税费，销售及推广费用等，房价扣除这些成本所剩的部分，才是开发商的利润。上海瑞生置业有限公司董事长金洵华告诉《好运？MONEY＋》，土地成本和税收是开发商的主要成本，如果拿地时间赶上了地价低的时候，开发商的利润就高一些，而如果赶上地价狂飙的时候拿地，又不得不在房价不怎么涨的时候卖房回笼资金，仅地价和税费就占到房价的50%甚至更高。
土地成本是指政府将土地卖给开发商时收取的土地出让金。土地所有权属于国家，地方政府则有权出让使用权，以获得地方财政收入。李战军认为，政府的土地财政政策是使土地成本无法降低的主要原因。根据国家统计局、财政部和国土资源部数据，土地出让所得几乎是地方政府财政收入的顶梁柱。
2011年，地方政府本级财政收入为5.24万亿元，其中60%来自于土地出让金收入。而2011年，地方政府的公共财政支出达到9.27万亿。土地出让金收入在政府财政中的地位可见一斑。
只要土地成本居高不下，房价很难有下降空间。
RULE 2：供需影响价格
价值决定价格，价格围绕价值上下波动，而短期内使价格产生波动的原因就是供需。这个需求是由市场因素和历史因素共同造成的。
首先，有一部分是“被动需求”。1990年代中后期，福利分房制度的彻底取消，把所有新增住房需求全部推向商品房买卖市场，同时为了加快建设而进行的城市拆迁，也让涉及到的家庭产生被动的住房需求，能解决部分居住问题的租房市场也长期被政府遗忘，缺乏规范和保护的租房市场一直无法提供能和自购住房相比的居住体验。
国家统计局的数据显示，2006年，中国房地产开发业经营收入结构中，只有2%来自房屋出租，90%以上来自于商品房销售。从1991年到2006年，前者的数值一直徘徊在1%到2%左右。而在美国，2002年时，房地产出租收入就已经占了整个行业的43%。这些被动需求的绝大部分不得不涌入了住房买卖市场，推高了房地产的价格。
其次，房地产过去的“黄金10年”也是住房改善需求集中释放的时期。
另外，房价的上升还和投资需求的膨胀有关。周建成表示，过去，房产的投资价值没有被充分发现，房价较低；而如今房产被认为是让资产保值增值的投资渠道，其投资作用被不断追求，也带动房价高涨。
房价高企的最后一个原因是货币发行量。只要货币超发，任何实物资产的价格都会上涨。所以不光是房子的价格高，人民币本身也贬值了。
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