预测中国房价多半靠运气 到底该买不买房？
发布: 2012-8-09 11:45 | 编辑: 推广大使 | 查看: 4818次
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理财锦囊
Q7 海外买房？是个笑话！
如果你是个美国人，最近倒是可以考虑在美国买房，根据全美地产经纪商协会（NAR）6月27日和7月19日发布的报告，2012年5月份成屋签约销售指数超出市场预期，并升至2012年以来的最高水平，6月则环比下降5.4%。调查显示，5月NAR季度调查成屋签约销售指数比4月上升5.9%，至年内高点101.1，而4月份该指数还比3月下滑5.5%。
按地区划分，5月份美国四大区域的成屋签约销量均较上月上升。美国房地产市场从2011年开始复苏，现在已经进入相对稳定的时期。
想在美国炒房？你会失望的。
我们都知道次贷危机，知道受金融信贷杠杆刺激形成的泡沫一旦被刺破，美国房地产市场、信贷市场以及宏观经济都陷入总体持续低迷。而从住房需求来看，美国房地产市场未来的前景很难让投资者有充足信心：一方面，近年美国的人口净迁移率一直在下降，房屋刚性需求大幅降低；另一方面，美国人口生育率自1990年代开始持续下降，“婴儿潮”一代陆续退休，人口数量与结构的变化对房地产市场刚性需求的负面影响会越来越明显。而美国对移民数量的控制也较为严格，靠外来移民的需求推动房地产市场长期繁荣，显然不够。因此，若指望在美国以低价买高价卖的方法获得投机收益，你可能会失望了。
我们现在假设你不想在国内买房，被一套20万美元总价的HOUSE吸引—这笔钱在中国的二线城市，也就是一套精装修的大三房的价钱—虽然这样的房子最可能出现在中部的乡下。美国的房子也讲地段，中部的乡下和旧金山湾区的地段差别，就相当于中国西部小城和北上广的差别。
无论如何，我们先来算算不是美国人或者没有美国永久居住资格的你，买房的成本是多少。
没有工作签证不能贷款
虽然目前美国的规定对外籍买房者没有什么特殊限制，但如果你不能一次性付清房款，就要在美国申请贷款。问题来了，美国银行贷款是以个人信用为前提的，你在美国没有工作签证，没有消费记录，就不可能建立信用，没有个人信用记录就进不了信用评分体系，所以，你根本没有资格申请住房按揭贷款。如果没有准备好全部买房款的话，想要用月租抵月供的海外买房路就这么断了。
缴税比中国多得多
即使你倾尽全力，准备好了全部房款，各种税费的繁复程度也不是中国的交易税费能比的。
你买房时要缴纳的有土地税、契税、印花税、增值税和其他的过户杂费，这部分费用大概占房价的2%左右，二手房交易要通过第三方服务机构完成，你还需要律师、房地产经纪、验房师等，除了房地产经纪向卖主收6%的服务费，其他服务都要收费—律师费大约是房款的2‰，验房费在500美元上下。
房子买到手，每年还要交房产税、物业税。房产税税率各州不同，一般缴税率为房价的1%至3%。物业税约占房屋评估价值的1.2%至1.8%。
如果你买来房子租给别人，按照美国平均6%的投资回报率（在中部小镇，这个投资回报率可能还算是高的），20万美元的房子每年的理想租金大约是1.2万美元，减去这一年缴纳的房产税、物业税等，还剩下4000美元。以这个数字为基数，还要再缴一笔通常在15%的出租收入所得税，这笔税款大约是600美元。每年的租金还剩下3400美元。如果不按期缴纳税金，房子可能会被政府拍卖，以抵税金。
其他费用也不少
在美国买了房，但没有美国的永久居留身份就没法长期待在那里，你还将需要房屋托管服务。有中介提供房产托管服务：出租管理、代缴税费等，收费约为房租的8%至10%，这又要花掉你1000美元。
房屋保修费、翻修费和维护费。如果你的房子长时间不修整，邻居电话投诉，你还会被罚款，这笔翻修费用和维护费用也省不了，一年至少几百美元。
另外，在美国房屋保险是强制购买的。一栋20万美元的房子，房屋保险费每年大约800美元。
所以，最后你每年能收到的租金大概是1200美元左右。而且，由于你没有永久居留权，没法享受买房抵税。美国的个人所得税很重，但美国税法规定，个人因为买房将月收入付了银行利息，就可以减免个人所得税，而租房是不免税的。所以，都是买房，美国永久居民和你买一样的房子，缴纳的税款就比你少。
按照现在的汇率，20万美元的房款加上5000美元交易税，你要一下掏出129.4万元人民币，而每年的租金收入折合成人民币是7575元左右。这个投资回报率实在是—太低了。
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