预测中国房价多半靠运气 到底该买不买房？
发布: 2012-8-09 11:45 | 编辑: 推广大使 | 查看: 4818次
>>
理财锦囊
Q5 既然如此，房价会暴涨吗？
可能性同样很小。
从需求来看，因为福利分房制度取消产生的住房需求，经过十几年，已经基本被市场消化。房子的投资价值也已经充分被认识。一项投资品往往是在其投资价值没被充分挖掘时，有暴涨的机会。这和你发现一只被低估的股票是一样的。当所有人都知道这样东西赚钱时，你的资本回报率自然就没这么高了。
因此，房价未来最有可能的方向是温和型上涨。这一方面是因为，我们还在城市化的进程中；另一方面，除了房产之外，中国人也缺乏更好的投资渠道。改革开放以来的经济增长使中国人手中累积了大量的财富，而在过去10年中，房产仍是收益最好的投资之一。
Q6 为什么房价总是越调控越涨？
房地产政策总是致力于为工薪族们解决当前的买房、住房问题，但是政策的效果和他们当初设计政策时估计的多半不一样。在政策刚开始实施的阶段会出现预想的效果，但它引起的市场变化，会成为人们决定下一步行为的依据，而人们的行为又会反过来影响市场，最后很可能出现和政策初衷背道而驰的结果。行政命令阻止了市场机制发挥作用，更要命的是，当调控政策以不损害既得利益者利益为隐涵的前提时，真正能调节供求的手段也就不会使出来。仅从最近的8年来的调控结果就印证了这一点。
2004年4月，国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批。5月初，发改委和央行、银监会联合下发通知要求控制信贷风险，银根和地根在一个月不到的时间内先后收紧。
在购房需求没有减少甚至还在上升的情况下，减少土地供应、减少房地产开发贷款的直接结果就是，从第二年也就是2005年开始，商品房供不应求，价格加速上涨。
2005年4月，国务院提出了8条控制住宅价格快速上涨的意见，被称做“国八条”，明确提出房地产业是中国国民经济的重要支柱产业，并强调住宅并不是完全意义上的商品。“国八条”提到的办法是调节供给—控制土地供给和增加商品房、保障住房供给。
问题正出在这里，增加普通商品房、经济适用住房和廉租住房的供应，本身就是个矛盾。商品房是住宅开发商的主要供应产品和赖以盈利的项目，而经济适用房和廉租住房属于保障性质的住房，但它们同样要用地，在全年土地供应没有放开规模的情况下，增加某一类住房供应，必然会减少其他两种住房建设需要的土地。如果大建保障房，各地政府财政既不能获得土地出让金，又要在完工之后以很低的价格出售、出租，地方政府积极性不高，微薄的开发利润让开发商更没有兴趣。
当时，开发商持有较多的土地储备，控制土地供给在当年没有达到预期目的，反而减缓了开发商开发商品房的节奏，土地供应仍然被限制。开发企业土地购置面积在2005年、2006年首次负增长。开发企业买到的土地少了，开发的房子也变少，直接影响了2006年和2007年供应的商品房数量。
2006年开始，供应短缺的矛盾更明显地体现在房价上，供应减少相对于需求明显减少，房价开始加速上涨。2005年全国住房销售面积和竣工面积比例1∶1.9，2006年上升到1∶2.08，供不应求状况加剧。
2001年到2003年，住宅均价还是以逐年3.7%、5.7%的小幅度上升，在控制土地和信贷供应的2004年，住宅均价涨幅变成了15.2%，2005年再次出台“国八条”增加供给，但政策本身就有土地供应的矛盾，供应还是没有增加。当年的住宅均价上涨幅度缩小到9.7%，但随后的2006年和2007年，上涨幅度分别是12%和17%。这次连续两年以控制供给为手段的调控，以房价大幅上涨而告失败。
和2004年、2005年的调控目的相反，2008年的调控是要促进房地产市场发展。在政府明显鼓励买房的政策出台后，2009年的商品房成交量很快复苏、反弹，但是相比2004年开始的那轮涨价，这一年由于叠加了中央4万亿投资，并带动了各地政府跟进的投资额，直接推动了M2货币量猛增，再加上信贷宽松，流动性再次泛滥，房价在2009年再次狂飙。
2009年的M2货币增长27.6%，上一次这一数据大于27.6%还是在1995年。直到2010年4月政府再次出手打压。
2010年开始的这一轮调控，是10年来坚持时间最长、政府限制措施最多最全的一次。这次的重点，变成了控制需求—取消转让环节的税收优惠，以家庭为单位大幅度提高了第二套房贷款首付比例和贷款利率，第三套房则完全不许买。为了进一步限制投资投机需求，很多城市还限制了外地户籍人口购房，在不断加息的情况下，商业贷款利率高得让很多家庭难以承受，同时，在各商业银行的配合下，首套房的利率折扣也一度被取消，措施的执行尺度全部从严。
不断地限制各种需求后，房价确实不涨了。因为买房的人大大减少，价格没有了成交量的支撑。这样一来，开发企业销售住宅的速度变得很慢，资金回笼也变慢，再加上银行控制开发行业的信贷风险，它们从银行获得开发贷款的方法也变得不可行了。现金流对开发企业的意义几乎就和血液对人体的作用一样，为了加快资金回笼，它们只有一条路—用降价换取快速销售，而且，限购主要限制了高档住宅需求—打算买高档住房的，大多已经有了至少一套房。首套房需求是唯一不受限制的，这类购房者的主要购买目标是中低档房。
中低档住宅加速上市，降价促销，高档住宅销售停滞。这在房价统计的数据上的表现就是，均价明显下跌。但最大的问题是，需求还能被限制多久？
改善住房的需求能被暂时控制，却不可能消失。如果没有一个能长期实行的机制替代调控的行政命令，引导买房的需求持续、缓慢地进入市场，这一轮调控结束后，还是会出现和以往一样的结果。
上一页 第1页 第2页 第3页 第4页 第5页 第6页 下一页
