预测中国房价多半靠运气 到底该买不买房？
发布: 2012-8-09 11:45 | 编辑: 推广大使 | 查看: 4818次
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理财锦囊
Q8 买房，你可能会有哪些产权风险？
总体上说，现在中国政府及其住房管理部门对开发行业的监管比较严格，10年前有的城市出现住宅楼烂尾，购房者付了款签了合同却收不到房的情况已经非常罕见。你作为买房人，会遇到的产权风险主要是和单套房的产权有关。
二手房可能产权混乱
这种情况发生的概率比较小，但也要小心。作为抵押的房子是不能交易过户的，除非是本身的住房抵押贷款，在卖方还清了房贷接触抵押以后，才能过户。如果一套房子分别在短时间内和几个买主都签了交易合同，摊上这样的纠纷也够你喝一壶的。
但凡有除了住房抵押贷款以外的其他抵押，或者房子已经被别人做过了预告登记都要果断停止下一步交易。
延迟办理交易手续会有纠纷
这种情况比较多发生在各种限购、限贷政策出台频繁的调控期间：签合同的时候自己还不是被限购的对象，等到过户的时候就被限制过户了。
有种“委托延迟交易手续”，买卖双方找第三人到公证处，卖方委托第三方公证产权过户。“限购”解除了买方再和第三方办过户，或签协议推迟过户。
延期过户的风险是，产权仍然登记在卖方名下，可能一套房子卖给了好几个人，房屋可能因为卖方债务被查封。而且延迟交易的时间越长，就越容易有纠纷：房价上涨越多，卖方拒绝办理过户的可能性越大；房价下跌过多，买方毁约的可能性也越大。
小产权房不能转正
小产权房，实际是建在农村集体土地或者农民宅基地上的房子，产权证由乡镇政府颁发的。因为不用缴纳国有建设用地的土地使用权出让金，价格通常都非常低，吸引了一些城市居民购买。
农村集体土地的性质未变，它拥有的“乡镇产权”就不可能变成国有建设用地土地使用权。
现在政府正在对小产权房进行清理，“小产权房能转正”的指望已经被证明不可能实行。
Q9 什么会让我贷不了款？
我有信用卡逾期还款记录，这会让我贷不了款吗？很多人都有这样的担心。逾期还款是否会影响你的信用记录，在什么样的情况下，你会贷不了款？
贷款时，银行会通过六个指标对你的个人信用风险进行评价，并根据信用评级提供授信额度。例如，AAA级的个人，可以获得最高不超过个人信用风险限额35%的贷款；而AA级则为30%。
需要注意的是，信用指标只是影响信用风险的其中一项。不同银行、甚至不同客户经理在评价你的信用风险时标准都不一样。例如，南京银行和农业银行可以接受6次、每次期限较短（7天以内）的逾期还款；而在建设银行和招商银行，若连续3次违约，在没有合理解释的情况下，借款人就很有可能不能通过审批。
在我们咨询的银行中，连续3次违约是比较严重的情况。如果借款人在逾期不还款的同时，还使用其他信用卡透支，会被视做恶劣的行为。
当然，这仅指信用指标一项。招商银行个人贷款中心的负责人张鑫说，在评价时还要综合考虑其他指标。如果一个人资产千万，那么即使他有连续3次违约，一般银行也不会拒绝。
除了信用卡，只要你在银行借过钱，那么你的借款和还款记录就会被输入到你的个人信用记录上，并按照拖欠期限进行评级。你可以到各地人民银行打印自己的信用报告。
Q10 如何合理避税
开发商开发房产时需要不少的税费，投资者在买卖房屋时也需要，这些税费是一笔不小的开支。有没有办法避免呢？
根据联合国的定义，“避税是纳税人利用法律的相对漏洞或含糊不清的方式，以减少他本应该承担的纳税额”，避税不等于偷税漏税。
目前市场上主要的避税方法是做低合同价。
这种“两份合同”的做法虽然能使买卖双方都占得一点小便宜，让卖方少交营业税和个人所得税等，买方少交契税，主要的风险是：
房地产交易中心会对房子进行评估。如果合同价低于评估价，按评估价缴税；
由于合同上写的买入价低，买方再次出卖时，买卖差额会更大，再次缴税时也会多缴个人所得税。
有的人只公证不过户，满5年再过户。但是房产登记在谁名下谁就是法律认可的所有人。公证只能证明买卖有效。待过户期间，一旦卖房人将房屋抵押或转售，或到时不同意过户，买方人的利益无法保障。
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