预测中国房价多半靠运气 到底该买不买房？
发布: 2012-8-09 11:45 | 编辑: 推广大使 | 查看: 4818次
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理财锦囊
Q4 房价会暴跌吗？
房价上涨过快时总会有人提出担心，房价是否存在泡沫？房价会暴跌吗？
始于2010年的本轮房地产调控确实让很多房地产企业不好过。2011年，北京有473家房企注销。从2011年下半年开始，上海、广州的房价有了明显的回落。销售状况也比较惨淡，全年商品房销售面积比上年下降13.8%，销售额比上年下降13.2%。这样的情况在一线城市大致相似。
华东师范大学东方房地产学院的陈伯庚教授在一篇名为《进一步完善我国房地产宏观调控的方向和建议》的文章中举了日本房价泡沫破灭的例子，以此警示中国房价正面临的风险：以日本东京为例，如果以1983年的土地价格指数作为100，1984年到1985年间，房价都没有大幅的增长。直到1986年，土地价格陡然上涨。
日本的经济泡沫肇始于1985年的“广场协议”。日本政府在美国的压力下被迫放开汇率、日元持续升值。当时，日本政府担心日元大幅升值引起国内的通货紧缩，用非常宽松的货币政策应对，直接结果是市场上的流动性泛滥，加上热钱涌入，大量资金进入了房产领域。1990年，东京住宅用地的价格比1985年涨了2.3倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
这样的泡沫当然没有维系太久。日本的繁荣经济持续了不到3年就面临崩溃。东京的房价从1987年的每平方米5.8万美元很快跌到了2万美元。
而中国现在也面临着类似的货币超发和流动性泛滥，日本的情况会在中国发生吗？李战军认为，单纯地将日本的情况套用在中国是不合适的。因为现在的中国和1990年代的日本还有一个很大的区别，也就是城市化进程。
根据人口学的纳瑟姆曲线，当城市化率超过30%时，一个国家将进入高速城市化的阶段，直至城市化水平达到70%左右。
城市化意味着什么？有大量农村的人口转移到城市。这些人的购房需求是城市住房需求的一个重要组成部分。日本在1930年代到1970年代间，便已经完成了纳瑟姆曲线中的高速城市化。进入1980年代，日本的高速城市化的进程早已宣告结束，城市化率也呈现一个平稳的态势。
中国2011年的城市化率刚刚超过50%，意味着还有20%的城市化空间。普遍的测算结果是，这一进程大约会持续到2030年。
同样，我们也不会出现和美国次贷危机类似的问题而波及房地产市场。
美国的次级抵押贷款，是为信用记录较差或付不起首付款而无法取得普通贷款的低收入者提供的房贷选择。借款人能以很低的首付和较高的利率贷款买房，一些借款人甚至可以“零首付”买房。借款人的唯一指望就是房价上升，一旦房价下跌、利率上升，这些人将会更容易以本来就很差的信用记录为代价，不再还贷，任由银行把房子收回。
中国购房者在买房时采用的信用杠杆较低—至少首付三成，二套房要六成。所以即使短期内房价下跌，中国的购房者也不会轻易放弃房子。
关于房价的最后一个挑战来自保障房。按照“十二五”计划，到2015年，中国要完成3600万套保障房建设。如果地少价高，拨出一块用于保障房建设的后果无疑是剩余的土地竞争将更激烈，土地拍卖价格上升。三四线城市则有些不同，特别是如果这些区域的房价本身就不高的话，保障房倒有可能构成有力的竞争。
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