预测中国房价多半靠运气 到底该买不买房？
发布: 2012-8-09 11:45 | 编辑: 推广大使 | 查看: 4818次
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理财锦囊
仅仅15年时间，中国就从一个只管住在房子里的国家变成了只愿意投资房子的国家。在关于房价的争论中，80后一代整体跨入了要组建家庭、要买房的阶段。他们几乎是从踏入社会之前就感受到了房价的压力，而在工作几年自己的职业和收入都逐渐增长时，发现房价却在以更快的速度增长。
这真让人沮丧。但是你总得选，而且选择就这么几个：
不买房。每个月的房租也不怎么便宜，可能将来想买的时候房价更高；
买房。但是总有“专家”在各个地方嚷嚷房价一定暴跌，尤其在一线城市，在房价收入比已经高到一个家庭不吃不喝也要攒十几年的钱才够一套房子时，你偶尔也会不由自主地相信房价会跌；
一辈子租房。说实话，这需要比承担高房价更大的勇气和更高超的投资能力，再说你总得有地方住，总要期待一个稳定的未来。就算你自己的意志力强大到坚持不买房，也没办法能保证自己摊上一个不要求买房的丈母娘。
到底怎么办？房子到底值多少钱？我该不该趁着房价不涨的时候买房？这次调控能让房价就此稳定吗？现在是新的机会吗？
这都建立在判断房价的基础上。我们不是要预测房价，实际上，预测中国房价这件事，多半靠运气，而不是靠分析，因为在一个远未成熟的、不完全的房地产市场，外在因素、政府调控常常是最不可预知的变量。
我们负责把关于房价最普遍的困惑解释清楚，房价问题才会让你不那么焦虑，明白了房价到底是怎么回事，你自然就知道该怎么办了。
Q1 我能一辈子租房吗？
主观上说，租房还是买房是个人选择的结果，选择哪种住房方式就意味着选择哪种生活。一辈子租房听起来还更酷一些。而且你会发现一个奇怪的现象，无论房价是上涨还是下跌，总有人告诉你在这样的房价下租房更划算。他们的逻辑是这样的：
如果房价上涨、买房贵，那么你一生花在房租上的钱可能还没买房多。假如你现在31岁，在上海看中了一套270万元的房子—这个价格大约能让你在中环和内环间买一套90平方米左右的二室户—首付5成、公积金贷款25年，首付加贷款总额是385万元，每月房贷8344元。如果以目前的房租每月5000元的价格计算，这笔钱够你在相同的地段租一间同样面积的精装修房64年多，基本上到老无虞。而且你首付省下的钱可以拿来投资，哪怕每年只收定存利息，也有4万多元，拿来交租也可以。
如果房价正在下跌，买房也不如租房。因为房价下跌了，屋主都不太愿意卖房，二手房源便进入了租赁市场，这时租金更便宜，买房倒有可能亏损，还是让我们像德国人一样逃离自有住房，培养用生命去做租客的觉悟吧！
但是，租房和买房不完全是这么浪漫的事。这里存在两个很重要的问题：第一，从长期趋势看，房租是逐年上涨的；第二，到年老后，你还有信心每月支付一笔高昂的房租吗？
假设我们上面所说的那个人，从2012年他31岁开始决定一辈子租房到80岁，他在房租上一共要花多少？钱？
根据上海从2006年到2012年的二手房租赁价格指数，这6年里房租的年均涨幅大约为4%。我们假设到中国城市化结束，也就是预计2030年前房租一直维持这样的涨幅，并在之后保持平稳。那么你会发现，到第15年的时候，房租就会超过房贷，约为每月8658元。从2030年开始，房租约为9739.5元。
把房租上涨的因素考虑在内，从31岁开始租房，到80岁，你实际所需的租金一共是527万元。但是由于没有买房，你不必把135万元的首付一下子付给银行，而是可以自由支配；而且，到第15年前，因为房租比房贷便宜，你每年也能省下一笔钱。于是，问题就变成了，你因为没有买房而获得的投资收益，能不能满足你退休后的租金所需？我们又做了一个计算：
80岁前租金需要527万元。如果你的投资收益率是8%，那么首付和早期房租省下来的钱用来支付你退休后的租金绰绰有余；如果你的投资收益率是4%，那么到年老时，你还有101万元的缺口。
可见，一辈子租房可不可行，还取决于你的投资能力。经过计算，我们发现收益率的临界点是5%。当你的收益率达不到5%时，你就有可能面临老来无钱交租的窘境。
除此之外，买房为养老，这和我们不够完善的社会保障体制有关。老年人退休后，缺乏足够的养老和医疗保障。拥有房产一方面可以弥补养老金的不足，例如，老年人能够通过出租大房、租入小房，以房租的差价来养老，或者出售大房、换购小房，以房价的差价来养老。另一方面，假如你在晚年突然需要一笔重大开支，房子至少能成为你的融资手段。
同时，我们的很多公共资源和社会福利是与户籍挂钩的，比如教育，比如优先在户籍所在地的医院生孩子，而你要享受和户籍有关的福利就必须有住房。
仅从满足居住消费需求的角度说，只要你有足够的经济实力，一辈子租房完全是可以的。不过，住房除了消费属性，也有投资属性。当你选择一辈子租房，你也就主动放弃了住房的保值、增值能力，以及与房子相关的公共资源。
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